オーナーチェンジ物件ってお得？メリットやデメリットをわかりやすく解説 | コラム | 東京都中央区日本橋堀留町 小伝馬町駅【株式会社シンシアリーホームズ】

不動産売買で見かける「オーナーチェンジ物件」、「お得といううわさも聞くけど本当だろうか？」、「リスクがありそうで手を出しにくい」という人も多いでしょう。

そこで今回は、まずオーナーチェンジ物件とは何かを説明したうえで、そのメリットやデメリットを解説します。ぜひ最後まで読んで、オーナーチェンジ物件購入の検討材料にしてください。

オーナーチェンジ物件とは？

「オーナーチェンジ物件」は、入居者がいる状態で売却される賃貸物件のことです。オーナーチェンジ物件を購入すると、その時入居している人の家賃は、新たなオーナーが得ることになります。そのため、入居者を探す手間やコストを抑えられる利点を持っています。

入居者がいる物件を手放すのは、売却益を得る目的や、まとまったお金を得る目的のほか、所有者の年齢や体調などの個人的事情などがあります。また、利益が出ないときの損切や、周辺とのトラブルなど問題要素を含んでいるものもあるので、購入に際しては注意を要する側面もあることを記憶しておきましょう。

以下でオーナーチェンジ物件のメリット・デメリットをくわしく解説します。

オーナーチェンジ物件のメリット

この項目では、オーナーチェンジ物件を購入するメリットについて解説します。

購入した時点から家賃収入を得られる

通常の賃貸物件は、購入してから入居者を募集しますから、誰かが利用し始めるまで家賃収入はありません。また、募集してもすぐには部屋が埋まるとは限りませんから、場合によってはしばらく収入に結びつかない可能性もあります。一方オーナーチェンジ物件は購入した時点ですぐに家賃収入を得ることができるという、大きなメリットがあります。

新規に入居者を迎えるためのコストを抑えられる

すでに入居者がいる状態で物件を購入すれば、入居者を新たに迎えるための手間やコストがかかりません。一般的な賃貸物件は、入居者を迎える前に部屋のクリーニングを行いますし、入居者を募集するために手間やコストをかけます。また、入居希望者が来れば審査もしなければなりません。これらの手間や費用が発生しない（または少ない）ことはオーナーチェンジ物件の大きなメリットです。

安く購入できる場合が多い

オーナーチェンジ物件はアパートなどの居住用であっても、基本的には住むために購入することはなく、不動産投資者向けに売り出されます。そのため、利回り（投資額に対する利益の割合）が良くないと購入されません。

また、オーナーチェンジ物件を購入する際は一般的な住宅ローンが使えず、金利が高めな投資用ローンを利用します。金利が高いと買い手は利回りが下がることを懸念しますから、その分オーナーチェンジ物件には手が出にくくなります。

オーナーチェンジ物件を売る側は上記の点を踏まえて、買い手の利回りが上がるように売却額を低めに設定することが多いのです。

収支計画を立てやすい＝融資を受けやすい

オーナーチェンジ物件は新規に入居者を募る必要がありませんし、経費の大部分が明瞭です。そのため、収支の予測が立てやすい特徴を持っています。その特徴は新たなオーナーにとって不動産運用上有利なだけでなく、購入時の融資を受けやすい利点につながります。収支が見えやすいということは、金融機関にとっても融資しやすいからです。

オーナーチェンジ物件の注意点

この項目では、オーナーチェンジ物件を購入する際に注意すべき点を解説します。

入居者との契約を継続する義務がある

オーナーチェンジ物件は入居者がすでにいることが大きなメリットですが、それは入居者との契約継続義務を前提としています。例えば、周辺の相場に対して家賃が安く設定されている場合や、入居の時期で家賃のバラツキがある場合などでも、その契約を継続しなければなりません。

また、最近の入居であれば賃貸保証会社の利用を必須とするケースが多いですが、入居が古い場合は連帯保証人のみで契約している傾向が顕著です。契約が古いほど連帯保証人が亡くなっていることもあり、家賃滞納などへの対応が難しい場合もあります。

購入前に室内の状況を把握しにくい

一般的な賃貸物件を購入する場合、室内を確認して内装のダメージなどもチェックします。しかし、入居者がいる状態で購入するオーナーチェンジ物件は、基本的に室内を見ることができません。そのため、物件の価値を大きく低下させるような損傷に気づけないまま契約してしまうリスクもあります。

大規模修繕を直近に控えているかも

物件を売却する側としては、大規模修繕をした直後に売却する可能性は低いですから、オーナーチェンジ物件は大規模修繕を直近に控えている可能性があります。大規模修繕の対象は屋上などの防水や外壁塗装、電気設備や給排水関係などです。それらの多くは、少なくとも10～15年に1回程度は修繕を必要とします。そのため、購入前に過去の修繕履歴などをチェックして、修繕の時期や費用を見込んでおくことをおすすめします。

まとめ

オーナーチェンジ物件について解説しました。オーナーチェンジ物件は購入直後から家賃収入が得られますし、比較的安く購入できることが多いなど、メリットが多数あります。その一方で、購入前からあった問題をそのまま引き継ぐリスクもあるため、信頼できる不動産会社から購入することが重要です。

「株式会社シンシアリーホームズ」は中央区や江東区、墨田区や台東区を中心として、オーナーチェンジ物件を含む不動産を幅広く取り扱っています。オーナーチェンジ物件については、問題点をそのまま引き継いでしまう不安も大きいでしょう。そのため弊社はできるだけ情報を提供して、購入される方の不安を解消するように努めています。オーナーチェンジ物件についても、ぜひ「株式会社シンシアリーホームズ」にご相談ください。