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マンション購入にかかる税金とは?種類や税率、軽減措置を解説

query_builder 2024/09/06
コラム
No.42 マンション 税金

マンションは購入費以外にも、各種税金の支払いが必用です。しかし、普段では聞きなれない税金も多く、何をいくら支払えばいいかわからないかもしれません。

そこで今回は、マンション購入にかかる税金について、種類や税率、軽減措置などをまとめて解説します。節税対策により税額を抑えられる可能性もあるため、具体的な資金計画を立てるためにもチェックしておきましょう。

マンション購入時・購入後にかかる税金
マンション購入時・購入後にかかる税金を一覧形式で解説します。

マンション購入時にかかる税金の種類】

種類 特徴 税率
印紙税 ・契約書などの課税文書にかされる税金
・税額は購入価格に応じて異なる
1~10万円
※購入価格500万円~5億円以下の場合
登録免許税 ・所有権の保存や移転などの登記にかかる税金
・固定資産税評価額を基準に税額を算出する
・所有権の保存:評価額の0.4%
・所有権の移転:評価額の2%
不動産取得税 不動産取得の際にかかる税金 固定資産評価額の4%

マンション購入後にかかる税金の種類】

種類 特徴 税率
固定資産税 ・所有する固定資産(不動産など)にかかる税金
・毎年1月1日時点で不動産を所有していると課税される
固定資産税評価額の1.4%
都市計画税 ・都市計画事業や土地区画整理事業に充てる費用として課せられる税金
・毎年1月1日時点で市街化区域内に不動産を所有していると課税される
固定資産税評価額の0.3%

購入後にかかる税金は、マンションを所有している限り毎年支払う必要があります。マンション購入時は上記のような各種税金も予算に含めた上で、資金計画を立てましょう。

マンション購入にかかる税金の軽減措置・控除
マンション購入時にかかる税金は軽減措置・控除の適用で節税できます。適用できる軽減措置・控除を解説するので、マンション購入前に目を通しておきましょう。

不動産取得税における軽減措置
不動産取得税は、以下の要件を満たすと軽減措置を受けられます。

<軽減措置の要件>
・延床面積が50~240㎡
・購入者の居住用
・1982年以降に建てられている
・購入日以前の2年以内に耐震基準に適合している

控除される額は次のとおりです。

【軽減措置による控除額】

区分 控除額
新築 最大1,200万円
中古 100~1,200万円


    
    
    
※築年数が古いほど控除額は少ない

不動産取得税の軽減措置は申告制なので、各自治体で必要書類を受け取り、自ら申請しましょう。

固定資産税・都市計画税における軽減措置
固定資産税・都市計画税は、軽減措置の適用により以下の割合で減額されます。

【軽減措置(土地)】

適用範囲 固定資産税 都市計画税
200㎡以下の部分 1/6 1/3
200㎡超えの部分 1/3 2/3

マンションの場合は、敷地面積を戸数で割った値が適用

また、新築マンションの場合、築後5年間は以下の軽減措置が適用されます。

【軽減措置(建物)】

適用範囲 固定資産税 都市計画税
120㎡以下まで 1/2 -

マンションの場合は、共用部の床面積を各戸の床面積の割合に応じて適用

自治体によっては申告なしでも適用されますが、事前に自治体の相談窓口で確認しておきましょう。

住宅ローン控除(住宅ローン減税)
住宅ローン控除は、不動産購入時に住宅ローンを利用すると適用される控除です。住宅ローン残高の0.7%を所得税(控除しきれないときは住民税)から控除し、13年間適用されます。

ただし、確定申告の際に各種書類を持って手続きしなければ適用されないので注意してください。

<必要書類>
・確定申告書
・住宅借入金等特別控除額の計算明細書
・本人確認書類の写し
・建物・土地の登記事項証明書
・建物・土地不動産売買契約書(請負契約書)の写し
・源泉徴収票
・住宅ローンの年末残高等証明書

長期間の控除が受けられるため、積極的に利用しましょう。

マンション購入後は納税に注意点
マンション購入後の納税では、以下の点に注意してください。

<納税の注意点>
・軽減措置や控除の申告漏れ
・2年目以降は住宅ローン控除の申告方法が変わる

マンション購入にかかる税金の優遇措置・控除」で解説したとおり、軽減措置や控除は自ら申告しなければ適用されないケースが多いです。マンション購入後は税理士や税務署などへも相談しつつ、必要書類を集める準備もしておきましょう。

また、マンション購入後の初年度は確定申告により住宅ローン控除が適用されますが、2年目以降は年末調整で対応できます。税務署から届く明細書に必要事項を記入するだけなので、書類を紛失しないよう注意してください。

まとめ
マンション購入時は、購入費用以外にも各種税金の支払いに予算を割く必要があります。ただし、軽減措置や控除などで納税額は抑えられるため、積極的に利用しましょう。

また、住居の住み替えを検討している場合は、「株式会社シンシアリーホームズ」へご相談ください。弊社は中央区を中心に、江東区・墨田区・台東区などでお客様の不動産売却をサポートしてきました。

住み替えによりマンションを購入する場合、旧居の売却時期・方法などで最適な提案をさせていただきます。ご相談のみの来店も歓迎しておりますので、お困りの際はぜひ弊社をご利用ください。

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マンションの住み替えはどう行う?方法の種類や費用を不動産会社が解説

query_builder 2024/09/16
コラム
No.43 マンション 住み替え

マンションを住み替える際、売却のタイミングや引越しまでの流れなどは具体的にイメージできないかもしれません。住み替えはスケジュール調整や資金計画の立て方が難しいため、全体の流れを理解しておく必要があります。

そこで今回は、マンションの住み替え方法を2種類解説します。住み替えにかかる費用も解説するので、お金の動きも含めて全体の流れをイメージできるでしょう。

基本的な知識を把握しておけば、資金計画の失敗や住宅ローンの重複など、後悔するリスクを抑えられます。

マンションを住み替える方法は2種類ある
マンションを住み替える方法には、「売り先行」と「買い先行」の2種類があります。それぞれ特徴が異なるため、メリット・デメリットと併せて見ていきましょう。

売り先行の特徴
売り先行とは、住み替え先の不動産を購入する前に、今住んでいるマンションの売却を始めることです。主なメリット・デメリットを見ていきましょう。

【売り先行のメリット・デメリット】

メリット  デメリット
・売却益を購入資金に充てられる
・住宅ローンを支払える
・売却活動に専念できる
・新居の購入予算が組みやすくなる
・引越し先が見つからないと仮住まいが必用
・売却から住み替えのスケジュール調整が難しい
・内覧対応に手間取る

売り先行は先に売却を済ませられるため、住み替えに必要な費用に余裕が持てます。資金繰りの計画も立てやすくなり、金銭面においてのメリットが大きい方法です。

ただし、引越し先が見つかる前に売却が決まると、仮住まいも探さなければなりません。さらに、売却活動中は購入希望者への内覧対応も必要です。生活している家の中を見せることになるので、綺麗な状態を保たなければなりません。

金銭的な不安がある場合は、売り先行を検討してみましょう。

売り先行の流れ
売り先行の流れは次のとおりです。

<売り先行の流れ>
1.マンションの売却活動スタート
2.買主との売買契約成立
3.マンションの引渡し&決済(旧居の住宅ローンも支払い)
4.新居探しスタート
5.新居が見つかるまで仮住まい
6.新居の売買契約成立
7.住宅ローン契約
8.新居へ引越し

旧居と新居の引越しを同日にする(仮住まいなし)場合、売却物件・購入物件の引き渡し時期を合わせる必要があります。スケジュール調整は難しいですが、不動産会社と相談しつつ、速やかに買主を見つけましょう。

買い先行の特徴
買い先行とは、新居への引越しを済ませてから、旧居の売却を始める方法です。買い先行のメリット・デメリットを見ていきましょう。

【買い先行のメリット・デメリット】

メリット  デメリット
・仮住まいは不要なので手間がかからない
・引越し~売却のスケジュールに余裕がある
・内見対応しやすい
・金銭的な余裕が必用
・売却が長引くと住宅ローンが二重に発生する

買い先行は先に新居への引越しを済ませてから売却活動を始めるため、売り先行のようにスケジュールで焦る必要はありません。購入希望者に対しては、綺麗な状態の家をアピールできます。

ただし、買い先行は金銭的な余裕がなければ、資金計画が狂うかもしれません。たとえば、売却価格が想定よりも低い場合、住宅ローンを完済しきれず、自己資金から不足分を支払わなければならない可能性もあります。

さらに、買主が見つからないと不動産を2つ所有している状態なので、住宅ローンが二重に発生します。トラブルにも対応できる資金計画を立て、金銭的な問題がないか確認してから買い先行での住み替えを行いましょう。

買い先行の流れ
買い先行の流れは次のとおりです。

<買い先行の流れ>
1.資金計画を立てる
2.新居探しスタート
3.旧居の売却査定を依頼&不動産会社の決定
4.新居の住宅ローンを契約
5.新居の支払い&引渡し
6.新居へ引越し
7.旧居の売却活動スタート
8.買主との売買契約成立
9.旧居の引渡し&決済(旧居の住宅ローも支払い)

上記のとおり、買い先行は新居の購入と旧居の売却をわけて行います。スケジュールに余裕を持たせやすいので、じっくり売却活動を行って、希望価格で取引できる買主を見つけましょう。

マンションの住み替えでかかる費用
マンションの住み替えでかかる費用(売却・購入)の内訳を解説します。住み替えを予算内に収めるためにも、各種費用を把握しておきましょう。

売却費用の内訳
マンションの売却にかかる費用は次のとおりです。

【売却にかかる費用】

項目 費用
仲介手数料 売却価格により異なる
司法書士への報酬 5,000円~3万円
※司法書士により異なる
印紙税 1~10万円
※売却価格500万円~5億円以下の場合
登録免許税 1,000円 / 1件
住宅ローンの一括返済 住宅ローンの残高を確認
一括返済に伴う手数料 5,000円~3万円
※金融機関により異なる
譲渡所得税・住民税・復興特別所得税 売却益の20.315~39.63%

仲介手数料の上限額は売却価格に応じて決まるため、事前に不動産会社へ確認しましょう。

また、売却の際は各種費用を計算し、赤字が出ないよう売却価格を設定する必要があります。

購入費用の内訳
新居購入にかかる費用は次のとおりです。

【購入にかかる費用】

項目 費用
仲介手数料 購入価格により異なる
司法書士への報酬 約10万円
※司法書士により異なる
印紙税 1~10万円
※購入価格500万円~5億円以下の場合
登録免許税 ・所有権の移転:固定資産税評価額の2%
・所有権の保存:固定資産税評価額の0.4%
不動産取得税 固定資産評価額の4%
住宅ローンの手数料 相場は借入金額の約2%
※金融機関により異なる
住宅ローンの保証料 相場は借入金額の0~2%
※金融機関により異なる
各種保険の費用 加入する保険の種類や数により異なる

新居購入時は土地や建物の頭金だけでなく、上記のような費用も含めて予算を組む必要があります。事前に不動産会社へも相談しつつ、具体的な費用を算出しておきましょう。

まとめ
マンションの住み替え方法は2種類あり、どちらを選ぶかによってスケジュール調整や予算の組み方が変わります。「マンションを住み替える方法は2種類ある」を参考に、自分の状況と照らし合わせて、どちらが適切か判断しましょう。

住み替え方法に悩んだときは、ぜひ「株式会社シンシアリーホームズ」へご相談ください。弊社は中央区を中心に、江東区・墨田区・台東区などのエリアで不動産の売却を取り扱ってきました。

十分な実績とノウハウにより、お客様のご希望に沿った最適なプランをご提案させていただきます。

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マンションを高く売るには?知って得する6つのコツをわかりやすく解説

query_builder 2024/09/26
コラム
No.44 マンション 高く売るには

マンション売却時は、「住宅ローンの完済」「新居の購入」など支出が多いため、高額売却により少しでも利益を増やしたいと考えるものです。そこで今回は、マンションを高く売る6つのコツについて解説します。

知識として把握することで事前の対策が打ちやすくなり、高額売却を目指せます。売却の流れも解説するので、「いつ・どのタイミングで・何をすべきか」が具体的にイメージできるでしょう。

まずはマンション売却の流れを知ろう!
全体の流れを把握しておけば、気を付けるべきポイントをイメージしやすく、不動産会社との話し合いもスムーズ進みます。以下の流れを頭に入れて、高額売却を目指しましょう。

マンション売却の流れ>
1.不動産会社へ査定依頼
2.契約先を決めて媒介契約を結ぶ
3.売却活動開始
4.買主が見つかれば売買契約成立
5.マンションの引渡し&決済
6.売却後は確定申告を行う

上記の流れを加味しつつ、次項からはマンションを高く売るコツについて解説します。

マンションを高く売る6つのコツ
マンションを高く売るには、次項で解説する6つのコツを押さえておきましょう。知識として頭に入れておくだけでも、売却活動の際に役立ちます。

査定依頼は複数の不動産会社へ
複数の不動産会社へ査定依頼をする理由は次のとおりです。

<査定依頼の理由>
・正確な査定結果を把握するため
・信頼できる不動産会社を探すため

不動産会社によって査定額には差があります。おおよその売却相場を把握しつつ、安すぎる価格を提示しない不動産会社を選ぶため、複数社へ依頼しましょう。

また、訪問査定(現物を見て査定する)では、担当営業の対応力をチェックできます。親身になって対応してくれる不動産会社であれば、仲介を任せても安心です。

マンションの高額売却には不動産会社の協力も必要なので、上記のように比較検討を行いましょう。

自分に合う媒介契約を選ぶ
自分の状況にマッチする媒介契約を選ぶことで、スピーディかつ高額での売却につながります。媒介契約とは、不動産売買を仲介してくれる不動産会社と交わす契約です。媒介契約は主に以下3種類あります。

【媒介契約の種類】

契約方法 特徴 向いている人
専属専任媒介契約 ・1社のみと契約
不動産会社は積極的に売却活動を行う
・売主の売却活動は禁止
・短期間で買主が見つかりやすい
・早く買主を見つけたい
・少しでも好条件で売却したい
専任媒介契約 ・1社のみと契約
不動産会社と売主それぞれが売却活動を行う
・売主と買主の直接契約も可能
・買主の目途は立っている
・より好条件での売却も目指したい
一般媒介契約 ・複数の不動産会社と契約できる
不動産会社と売主それぞれが売却活動を行う
・他の契約ほど不動産会社は積極的に動かない可能性がある
・買主の目途は立っている
・できれば仲介手数料を発生させたくない

 

専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約の場合、不動産会社はマンション売却に注力してくれます。希望条件で取引可能な買主を見つけるには、専属専任媒介契約・専任媒介契約も検討してください。

一方、すでに購入希望者の目星がついているのであれば、一般媒介契約でも問題ないでしょう。仲介手数料は不動産会社が売却を成功させたときに支払う報酬なので、自力で買主を見つけた場合は必要ありません。

自分の状況に合わせて、適切な契約方法を選んでください。

売却価格は強気に設定
不動産売却では値引き交渉されるケースもあるため、初期の売却価格は強気に設定しましょう。たとえば、査定結果が3,000万円だった場合、3,100万円で売りに出します。100万円の減額で交渉に応じれば、売主・買主お互いが納得した形で契約を成立させられます。

事前に不動産会社にも相談し、市場・相場も加味した上で適切な価格を設定しましょう。

修繕やリフォームは不動産会社に相談
修繕やリフォームの必要性は不動産会社へ相談し、余計な支出を出さないよう注意してください。不動産会社は、内装の劣化や汚れなどが売却にどう影響するか理解しています。売主の自己判断で不要な修繕を行ってしまうと、余計な出費につながるかもしれません。

また、リフォームは市場ニーズに合わせることが重要です。売主の趣味・嗜好でリフォームしてしまうと、購入希望者の好みとマッチしない恐れがあります。

高額売却のためにも、修繕・リフォームを行うべきか不動産会社へ相談しましょう。

内覧に向けた清掃は徹底しておく
内覧は購入希望者にとって重要な判断材料なので、印象アップに向けて清掃は徹底しておきましょう。中でも以下のポイントを重点的に清掃すると、綺麗な内装をアピールできます。

<清掃のポイント>
・水回りの汚れを落とす(水垢や油汚れ、カビなど)
・リビングは物を減らして整理整頓する
・玄関やベランダにも物を置かない
・室内の臭いを取る(換気や消臭剤など)

臭いはなかなか落ちないため、マンション売却を決めたタイミングで清掃を始めましょう。好印象を与えられれば、値引き交渉の対象となる要素を一つなくせます。

3,000万円の特別控除を利用する
マンション売却時は3,000万円の特別控除により、譲渡所得税を節税できます。不動産売却により得た利益(譲渡所得)は課税対象であり、利益の15~30%を税金として納めなければなりません。

しかし、この特別控除を適用できれば、利益から3,000万円までは控除されます。適用されるには確定申告が必用なので、税務署で必要書類を集めておきましょう。

実質的に売却価格が増えるため、積極的に利用してください。

まとめ
マンションを高く売るには、まず信頼できる不動産会社を探すことが大切です。売主の相談へ親身になって対応してくれる不動産会社であれば、マンションの高額売却を成功に導いてくれるでしょう。

相談先にお悩みの際は、「株式会社シンシアリーホームズ」をご利用ください。弊社は中央区を中心に、江東区・墨田区・台東区などで豊富な売却実績があります。

売却に強い不動産会社として、数多くのお客様をサポートしてきました。ご相談のみでも構いませんので、ぜひお気軽にご来店ください。

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戸建てを売却する流れと、売却時のポイントとは?不動産会社が解説

query_builder 2024/10/07
コラム
No.45 戸建て 売却

大切な住宅を売却する際は、「できるだけ高く売りたい」という希望や「上手く売れるだろうか?」という不安の両方があると思います。住宅の売却にはさまざまな知識と事前の準備が必要です。そこで今回は、戸建てを売却する際の流れと、売却時のポイントや注意点について解説します。ぜひ最後まで読んで、売却を成功させましょう。

戸建て住宅を売却する流れ
この項目では、戸建て住宅を売却する際の一般的な流れについて解説します。

1 売却に向けた準備を行う
①住宅ローン残高の確認…ローンが残っている場合、完済後売却が基本。ただし、住み替え予定なら住み替えローンを使う方法もあり。
②物件の名義確認…不動産を売却できるのは名義人のみ
土地の境界を明確にする…トラブル防止のため
④売却にかかる費用の見当をつける…戸建てなら売却価格の5%程度が一般的
⑤必要書類の準備…身分証、実印、印鑑証明書、住民票、登記済権利証、固定資産税納税通知、売買契約書、購入時の重要事項説明書、建築図面、境界確認書、建築請負契約書、改修履歴の資料 など
⑥売却価格の相場を調べて、自分なりの希望価格を決めておく
2 物件の査定依頼
不動産会社に査定を依頼する…机上査定なら早く数値が出るが、売却に向けては訪問査定が基本
②査定額の根拠は必ず聞く
③複数の不動産会社に相談し、査定額や根拠の説明から、対応に誠意があるか、売却経験やノウハウが豊富か 等を見比べる(ただし複数の会社に相談していることは必ず明かす)
3 不動産会社を決定し、媒介契約を締結
①信頼できる不動産会社を決定し、媒介契約を結ぶ
②媒介には専任媒介、専属選任媒介、一般媒介があり、一般媒介以外は複数の契約ができない
③専属選任媒介契約の場合、売主は買い手を探すことはできない
不動産会社によって売却価格、売却にかかる時間、サポートの質が変わるので信頼できるかどうかを重視する
4 売却開始
不動産会社と相談して売却価格を決め、売却を開始する
②売主は購入希望者の内覧に備える(整理・整頓・清掃など)
不動産会社は物件の告知や、売主への状況報告を行う
④購入希望者との価格交渉もある
5 売買契約
①買い手との正式契約を交わす
②売主は必要書類を用意…身分証、実印、印鑑証明書、登記済権利証、固定資産税納税通知、収入印紙、仲介手数料の半金
③売買契約…重要事項説明書、売買契約書、物件状況等報告書、設備票の読み合わせ、書類に署名・捺印、買い手から手付金を受領し、領収書を渡す
6 引き渡し
①売買契約成立後は速やかに引き渡しできるように、引越しや公共料金支払いなどを済ませる
②残金が決済されたら住宅ローンを完済
③抵当権を抹消する手続きを行う
④必要書類や鍵の引き渡し

戸建て売却時のポイントや注意点
この項目では、戸建てを売却する際のポイントや注意点について解説します。

戸建売却でよくあるトラブル
この項目では戸建てを売却する際に比較的多いトラブルの内容と回避方法や対策を、表で解説します。

トラブルの種類 内容 回避方法や対策
物件の権利に関するトラブル ・法的に名義人以外売却できない ・事前に名義を確認しておく
瑕疵担保責任※
に触れるトラブル
・売却後に雨漏りやシロアリ被害が発覚した場合、賠償請求される可能性がある ・売却検討時に、専門業者に建物のチェックをしてもらう
・ホームインスペクション(住宅診断)を依頼する
土地の境界に関するトラブル 土地の境界があいまいだとトラブルの原因となる
・そのため境界が不明瞭だと売りにくい
土地の境界は法務局で確認する
・確定測量を実施する
不動産会社
とのトラブル
・仲介手数料以外に、把握も同意もしていない広告料を請求された ・媒介契約をしっかり把握し、おかしいと思ったらすぐ確認する
・地元密着の信頼できる不動産会社を利用する

※瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは…売主が買い手に対して建物の情報を伝える責任があると定めた決まりです。例えば売却後に雨漏りやシロアリ被害などが発覚した場合、売主が気づいていない問題でも賠償請求される可能性があります。

戸建売却の成功は不動産会社選びで決まる

戸建を売却する際は、「できるだけ高く売りたい」、「早くスムーズに売りたい」というのが売主の本音でしょう。とはいえ、売りたい気持ちはあっても売却のノウハウがなければ希望より安くしか売れなかったり、いつまでも売却できなかったりします。

そんなことにならないためには、実績とノウハウを持ち、誠実な仕事をする不動産会社を選ぶことが非常に重要です。これまでの実績をしっかり確認するとともに、最初に相談したときや査定額の説明のときなどの対応をしっかり見て信頼できる不動産会社を選ぶように気をつけましょう。

まとめ

戸建の売却について、流れや注意点をまとめました。戸建てを高くスムーズに売るカギは、しっかりした準備を行うことと、信頼できる不動産会社を選ぶことの2点です。

「株式会社シンシアリーホームズ」は中央区や江東区、墨田区や台東区で住宅の売却を多数取り扱ってきた実績を持っています。誠実な仕事の中で積み上げてきたノウハウもありますので、住宅売却に関してはぜひ弊社にご相談ください。
 

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戸建て相続するときの流れとは?不動産会社がわかりやすく解説

query_builder 2024/10/22
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No.46 戸建て 相続

不動産相続する場合、さまざまな手続きがありますし法的取り決めもあります。故人への想いもあってなかなか手続きに着手できないということもあるでしょう。とはいえ、相続手続きをしないまま不動産を放置することにはマイナス要素もあります。

そこで今回は、戸建て相続するときの流れと、相続後の活用方法について解説します。

戸建て相続するときの流れ
戸建を相続する際には、大きく4つの流れがあります。その4つの流れを以下で解説します。なお、実際の遺産相続では、預貯金や有価証券などの扱いも重要ですが、ここでは戸建て不動産についてのみ着目していきます。

①遺言書を確認する
戸建の名義人がなくなった場合、最初に行うのが、遺言書があるかどうか、あった場合どんな内容が記載されているかの確認です。

遺言書があった場合はその内容に沿って財産の相続を進めますし、遺言書が無い場合は法律に沿って相続を行います。

また、次の項目である「遺産分割協議」に進む前に、どのような遺産があるかをすべて調べておく必要があります。

②遺産分割協議を行う
遺言書が無かった場合や、遺言書の内容と異なる相続をしたい場合、遺言書に記載されていない財産があった場合は、遺産分割協議を行って財産の相続をどのように行うかを話し合う必要があります。

「故人を悼む気持ちや亡くなったことを受け入れがたい想いが強く、相続の話をしたくない」、「争いになりそう」、「疎遠な人もいて相続人を集めるのが面倒」といった理由で先送りにされることもありがちです。遺産分割協議は期限を定められてはいませんが、放置するとトラブルが増える可能性があります。

また、土地や建物などの不動産は、名義人以外は売却できないなどの制限もあるので、どのように相続するかを早めに決めるようおすすめします。

③必要な書類を用意する
相続を行う際は状況に応じて以下の書類が必要となります。

遺言書に沿った相続
遺言書に沿った相続では、以下の書類が必要です。
・遺言書
・故人の住民票の除票
・故人の戸籍謄本
不動産相続する人の戸籍謄本
不動産相続する人の住民票
・固定資産税納付通知
・登記簿謄本

遺産分割協議に沿った相続
遺産分割協議に沿った相続では、以下の書類が必要です。
・故人の住民票の除票
・故人が生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本
相続人全員の戸籍謄本
相続関係の説明図
・遺産分割協議書
相続人全員の印鑑証明
不動産相続する人の住民票
・固定資産税納付通知
・登記簿謄本

法定相続
法定相続では、以下の書類が必要です。
・故人の住民票の除票
・故人が生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本
・故人の戸籍謄本
相続関係の説明図
不動産相続する人の住民票
・固定資産税納付通知
・登記簿謄本

戸建て相続する手続きを実施する
前の項目で紹介した必要書類を持って法務局に行き、相続登記を行います。ただし、相続登記の手続きは複雑で慣れない人にはわかりにくいので、報酬が発生しても問題ない場合は司法書士に頼む人が多いです。

戸建て相続した場合の選択肢
戸建を相続しても、「相続はしたけど放置している」、「業者に管理費を頼むのももったいない」、「使っていない戸建の固定資産税を払うのがバカバカしい」、ということは少なくありません。

また、空き家状態にしていると草木が茂ってきますし、不法投棄場所になってしまう可能性があります。目が届かないことで破損が進み、倒壊の恐れが出ることすらあり得ます。すると、役所から「特定空家」に指定され、それまでの6倍もの固定資産税を請求されるリスクもでてきます。

上記のようなことにならないように、ここからは、相続した戸建の使い方を解説します。

居住する
相続した人が住めば、相続した戸建の管理を直接できます。住宅は人が住まないと荒れやすいですから、そこに住むこと自体が維持管理の一環になるのです。

相続以前に住んでいた家や場所に特に思い入れがなく、引っ越しても仕事や学業などに支障がない場合は有効な選択肢と言えるでしょう。

賃貸経営する
相続した戸建を賃貸物件として経営する手もあります。建物の状態が悪い場合はリフォームが必要ですが、戸建てなら長期的に住んでもらえる可能性もあり、利益につなげられるかもしれません。

賃貸物件化を検討する場合、初期費用や維持管理費と家賃収入のバランスを考える必要があります。「初めてで自信がない」という場合は戸建ての扱いに精通した不動産会社に相談すると良いでしょう。

土地活用する
戸建の状態が悪い場合、解体して土地として活用する手もあります。ある程度の面積があって居住の需要がある立地なら、新たにマンションやアパートを建てる選択肢があります。また、「あまり初期費用は掛けたくない」という場合は月極駐車場として活用する手もあるでしょう。

売却する
「継続的な手間をかけたくない」という場合や、「まとまったお金を得たい」という場合は売却も選択肢となります。この場合、建物がある状態で売るか、更地にして売るかは状況次第なので、不動産の売却を得意とする不動産会社に相談することをおすすめします。

まとめ
戸建を相続する際の流れと、相続後の活用方法についてまとめました。戸建て相続する場合、故人への想いや手続きの煩雑さなどから、なかなか進まないということもあるでしょう。そんな時は、ぜひ「株式会社シンシアリーホームズ」にご相談ください。

「株式会社シンシアリーホームズ」は中央区、江東区、墨田区、台東区で不動産を扱っており、不動産相続の相談に広く対応しています。弊社の専門は不動産業ですが、連携する税理士や司法書士もいますので、手続きに関するご相談にも喜んで対応します。また、相続した物件を賃貸にしたり、売却したりといった相談に応じることもできますので、不動産相続に関しては、ぜひ弊社にご相談ください。

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戸建てを高く売るにはどうしたらいい?不動産売却時のポイントを解説

query_builder 2024/11/07
コラム
No.47 戸建て 高く売るには

戸建てを売却する場合、「できるだけ高く売るにはどうしたらいいだろう」と誰もが考えることと思います。とはいえ、戸建ての売却には相場がありますし、買い手や仲介業者など複数の要素が関係するので、必ずしも売り手が望む額で売れるわけではありません。

そこで今回は、戸建てを高く売るための重要な知識を複数紹介します。まずは必要な情報を頭に入れて、売却を優位に進めましょう。

戸建てを高く売るには、まず相場を知る
戸建て物件をできるだけ高く売るには、まず相場を知っておく必要があります。売却を仲介業者に頼む場合にも、相場を知っていれば話がスムーズです。また、仮に相場と極端に違う価格を提示された場合、好ましくない業者であるかもしれません。つまり相場を知っていれば、安く売却してしまうリスクを低減できるのです。

以下に、相場を知るための方法を記載しますので、参考にしてください。

・国土交通省の地価公示を見る
国土交通省地価公示・都道府県地価調査」にアクセスすれば、特定地域の最新調査年の地価を知ることができます。

・国税庁の路線価図を見る
財産評価基準書 路線氷菓図・評価倍率表」にアクセスすれば、特定地域の路線価を知ることができます。
※、路線価とは、特定の道路に面する宅地の、1㎡当たりの価格です。

・国土交通省の不動産取引価格情報を見る
不動産取引価格情報」にアクセスすれば、特定地域の取引価格例を知ることができます。上記2つのサイトは土地価格しか見ることができませんが、このサイトは「種類を選ぶ」という項目で「土地と建物」という条件を選ぶことで、建物と土地を含めた価格を知ることができます。

戸建てを高く売るには、物件の特徴を踏まえる
戸建て物件は場所や面積、築年数や間取り、外装や内装などそれぞれに特徴があり、ひとつとして同じものはありません。そのため、売ろうとしている不動産の、プラス面とマイナス面をしっかり把握することが、高く売るためには欠かせません。

まず良い点はしっかりアピールすることで高く売ることにつながります。築年数や間取りなどがアピールポイントになりがちですが、例えば、買い物のしやすさや季節ごとに見える景色、治安の良さなどは住んでいる人だからこそ伝えられる貴重な情報です。

またマイナス要素がある場合、売却額を下げる要素になります。例えば物件が古ければ、リフォームで補うか、あるいはいっそ解体して更地として売るなど、それぞれの状況にあった対策につなげるためにも、客観的に物件を把握するよう心がけましょう。

戸建てを高く売るには、内覧対策をしっかり行う
戸建ての売却過程の中では、購入を希望している人に物件を直接見せる「内覧」があります。内覧は直接的に価格を決める要素ではありません。しかし、内覧で断られるケースが増えれば、価格を下げたり、リフォームなど費用を伴う対策を検討したりすることにもつながります。

戸建てを買う人の多くは居住を目的としているので、「この場所に住みたい」と思ってもらうことが重要です。内覧での印象が良ければ、売却成立に大きく前進することでしょう。また、内覧に来る人は、築年数や面積などの情報を事前に得ているので、何らかのイメージを持ってやってきます。そのため、「イメージより悪い」とガッカリされると購入意欲が低下しますし、「思ったより良い」と感じれば契約成立に近づきます。

まず、物件の印象を良くするための方法を列挙します。

・整理整頓で物件を広く見せる
・掃除はしっかり、特に水回りは注意
・カビなどが目立つ場合、ハウスクリーニングなどのプロに頼ることも重要
・ニオイはマイナス印象につながるので、消臭に気を配る(ただし化学的な香りは避ける)
・照明はすべて点灯し、物件を明るく見せる
・カーテンはきれいに開け、ヒダまで気を配ってタッセルで止めておく
・門扉や玄関、庭やベランダなどにも注意を払う
・クローゼット内も見られる前提で片付ける

また、内覧は売り手と買い手が直接顔を合わせる貴重な機会ですから、以下の点にも気を配るようおすすめします。

・対応はできるだけ女性が行い、相手にも女性目線で接する
・できれば子供やペットはどこかに預かってもらう
・静けさ、治安、景色、買い物環境の良さなど、住んでいる人ならではのアピールを行う
・相手との距離感に気を付け、すぐ近くをついて回るような行動は避ける
・「買ってほしい」という露骨なアピールは避ける
・売却する理由は聞かれたら正直に話す

戸建てを高く売るには、良い不動産会社を選ぶ
戸建てを高く売るためには、良い不動産会社をパートナーにする必要があります。不動産会社にも得意分野があり、戸建ての売却ノウハウ=戸建てを高く売る能力には差があるからです。そのため、まずホームページをしっかり見て、不動産の売却に関する記述がどの程度の比率を占めているかを確認しましょう。

また、地域に密着しているほど買い手の接触も多いですから、エリアを明記して事業を展開していることも確認してください。

まとめ
戸建てをできるだけ売るために持っておくべき知識ややるべきことを紹介しました。戸建ての売却価格は、相場や物件の価値を踏まえて検討することが欠かせません。また、戸建ての売却を得意とする不動産会社に依頼することも、高く売るためには非常に重要です。

「株式会社シンシアリーホームズ」は、中央区、江東区、墨田区、台東区などのエリアで不動産の売却を多数行ってきた実績を持っています。戸建てをできるだけ高く売るためのノウハウも豊富ですので、不動産の売却を検討しているのであれば、ぜひ弊社にご相談ください。
 

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マンション購入にかかる税金とは?種類や税率、軽減措置を解説

query_builder 2024/09/06
コラム
No.42 マンション 税金

マンションは購入費以外にも、各種税金の支払いが必用です。しかし、普段では聞きなれない税金も多く、何をいくら支払えばいいかわからないかもしれません。

そこで今回は、マンション購入にかかる税金について、種類や税率、軽減措置などをまとめて解説します。節税対策により税額を抑えられる可能性もあるため、具体的な資金計画を立てるためにもチェックしておきましょう。

マンション購入時・購入後にかかる税金
マンション購入時・購入後にかかる税金を一覧形式で解説します。

マンション購入時にかかる税金の種類】

種類 特徴 税率
印紙税 ・契約書などの課税文書にかされる税金
・税額は購入価格に応じて異なる
1~10万円
※購入価格500万円~5億円以下の場合
登録免許税 ・所有権の保存や移転などの登記にかかる税金
・固定資産税評価額を基準に税額を算出する
・所有権の保存:評価額の0.4%
・所有権の移転:評価額の2%
不動産取得税 不動産取得の際にかかる税金 固定資産評価額の4%

マンション購入後にかかる税金の種類】

種類 特徴 税率
固定資産税 ・所有する固定資産(不動産など)にかかる税金
・毎年1月1日時点で不動産を所有していると課税される
固定資産税評価額の1.4%
都市計画税 ・都市計画事業や土地区画整理事業に充てる費用として課せられる税金
・毎年1月1日時点で市街化区域内に不動産を所有していると課税される
固定資産税評価額の0.3%

購入後にかかる税金は、マンションを所有している限り毎年支払う必要があります。マンション購入時は上記のような各種税金も予算に含めた上で、資金計画を立てましょう。

マンション購入にかかる税金の軽減措置・控除
マンション購入時にかかる税金は軽減措置・控除の適用で節税できます。適用できる軽減措置・控除を解説するので、マンション購入前に目を通しておきましょう。

不動産取得税における軽減措置
不動産取得税は、以下の要件を満たすと軽減措置を受けられます。

<軽減措置の要件>
・延床面積が50~240㎡
・購入者の居住用
・1982年以降に建てられている
・購入日以前の2年以内に耐震基準に適合している

控除される額は次のとおりです。

【軽減措置による控除額】

区分 控除額
新築 最大1,200万円
中古 100~1,200万円


    
    
    
※築年数が古いほど控除額は少ない

不動産取得税の軽減措置は申告制なので、各自治体で必要書類を受け取り、自ら申請しましょう。

固定資産税・都市計画税における軽減措置
固定資産税・都市計画税は、軽減措置の適用により以下の割合で減額されます。

【軽減措置(土地)】

適用範囲 固定資産税 都市計画税
200㎡以下の部分 1/6 1/3
200㎡超えの部分 1/3 2/3

マンションの場合は、敷地面積を戸数で割った値が適用

また、新築マンションの場合、築後5年間は以下の軽減措置が適用されます。

【軽減措置(建物)】

適用範囲 固定資産税 都市計画税
120㎡以下まで 1/2 -

マンションの場合は、共用部の床面積を各戸の床面積の割合に応じて適用

自治体によっては申告なしでも適用されますが、事前に自治体の相談窓口で確認しておきましょう。

住宅ローン控除(住宅ローン減税)
住宅ローン控除は、不動産購入時に住宅ローンを利用すると適用される控除です。住宅ローン残高の0.7%を所得税(控除しきれないときは住民税)から控除し、13年間適用されます。

ただし、確定申告の際に各種書類を持って手続きしなければ適用されないので注意してください。

<必要書類>
・確定申告書
・住宅借入金等特別控除額の計算明細書
・本人確認書類の写し
・建物・土地の登記事項証明書
・建物・土地不動産売買契約書(請負契約書)の写し
・源泉徴収票
・住宅ローンの年末残高等証明書

長期間の控除が受けられるため、積極的に利用しましょう。

マンション購入後は納税に注意点
マンション購入後の納税では、以下の点に注意してください。

<納税の注意点>
・軽減措置や控除の申告漏れ
・2年目以降は住宅ローン控除の申告方法が変わる

マンション購入にかかる税金の優遇措置・控除」で解説したとおり、軽減措置や控除は自ら申告しなければ適用されないケースが多いです。マンション購入後は税理士や税務署などへも相談しつつ、必要書類を集める準備もしておきましょう。

また、マンション購入後の初年度は確定申告により住宅ローン控除が適用されますが、2年目以降は年末調整で対応できます。税務署から届く明細書に必要事項を記入するだけなので、書類を紛失しないよう注意してください。

まとめ
マンション購入時は、購入費用以外にも各種税金の支払いに予算を割く必要があります。ただし、軽減措置や控除などで納税額は抑えられるため、積極的に利用しましょう。

また、住居の住み替えを検討している場合は、「株式会社シンシアリーホームズ」へご相談ください。弊社は中央区を中心に、江東区・墨田区・台東区などでお客様の不動産売却をサポートしてきました。

住み替えによりマンションを購入する場合、旧居の売却時期・方法などで最適な提案をさせていただきます。ご相談のみの来店も歓迎しておりますので、お困りの際はぜひ弊社をご利用ください。

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マンションの住み替えはどう行う?方法の種類や費用を不動産会社が解説

query_builder 2024/09/16
コラム
No.43 マンション 住み替え

マンションを住み替える際、売却のタイミングや引越しまでの流れなどは具体的にイメージできないかもしれません。住み替えはスケジュール調整や資金計画の立て方が難しいため、全体の流れを理解しておく必要があります。

そこで今回は、マンションの住み替え方法を2種類解説します。住み替えにかかる費用も解説するので、お金の動きも含めて全体の流れをイメージできるでしょう。

基本的な知識を把握しておけば、資金計画の失敗や住宅ローンの重複など、後悔するリスクを抑えられます。

マンションを住み替える方法は2種類ある
マンションを住み替える方法には、「売り先行」と「買い先行」の2種類があります。それぞれ特徴が異なるため、メリット・デメリットと併せて見ていきましょう。

売り先行の特徴
売り先行とは、住み替え先の不動産を購入する前に、今住んでいるマンションの売却を始めることです。主なメリット・デメリットを見ていきましょう。

【売り先行のメリット・デメリット】

メリット  デメリット
・売却益を購入資金に充てられる
・住宅ローンを支払える
・売却活動に専念できる
・新居の購入予算が組みやすくなる
・引越し先が見つからないと仮住まいが必用
・売却から住み替えのスケジュール調整が難しい
・内覧対応に手間取る

売り先行は先に売却を済ませられるため、住み替えに必要な費用に余裕が持てます。資金繰りの計画も立てやすくなり、金銭面においてのメリットが大きい方法です。

ただし、引越し先が見つかる前に売却が決まると、仮住まいも探さなければなりません。さらに、売却活動中は購入希望者への内覧対応も必要です。生活している家の中を見せることになるので、綺麗な状態を保たなければなりません。

金銭的な不安がある場合は、売り先行を検討してみましょう。

売り先行の流れ
売り先行の流れは次のとおりです。

<売り先行の流れ>
1.マンションの売却活動スタート
2.買主との売買契約成立
3.マンションの引渡し&決済(旧居の住宅ローンも支払い)
4.新居探しスタート
5.新居が見つかるまで仮住まい
6.新居の売買契約成立
7.住宅ローン契約
8.新居へ引越し

旧居と新居の引越しを同日にする(仮住まいなし)場合、売却物件・購入物件の引き渡し時期を合わせる必要があります。スケジュール調整は難しいですが、不動産会社と相談しつつ、速やかに買主を見つけましょう。

買い先行の特徴
買い先行とは、新居への引越しを済ませてから、旧居の売却を始める方法です。買い先行のメリット・デメリットを見ていきましょう。

【買い先行のメリット・デメリット】

メリット  デメリット
・仮住まいは不要なので手間がかからない
・引越し~売却のスケジュールに余裕がある
・内見対応しやすい
・金銭的な余裕が必用
・売却が長引くと住宅ローンが二重に発生する

買い先行は先に新居への引越しを済ませてから売却活動を始めるため、売り先行のようにスケジュールで焦る必要はありません。購入希望者に対しては、綺麗な状態の家をアピールできます。

ただし、買い先行は金銭的な余裕がなければ、資金計画が狂うかもしれません。たとえば、売却価格が想定よりも低い場合、住宅ローンを完済しきれず、自己資金から不足分を支払わなければならない可能性もあります。

さらに、買主が見つからないと不動産を2つ所有している状態なので、住宅ローンが二重に発生します。トラブルにも対応できる資金計画を立て、金銭的な問題がないか確認してから買い先行での住み替えを行いましょう。

買い先行の流れ
買い先行の流れは次のとおりです。

<買い先行の流れ>
1.資金計画を立てる
2.新居探しスタート
3.旧居の売却査定を依頼&不動産会社の決定
4.新居の住宅ローンを契約
5.新居の支払い&引渡し
6.新居へ引越し
7.旧居の売却活動スタート
8.買主との売買契約成立
9.旧居の引渡し&決済(旧居の住宅ローも支払い)

上記のとおり、買い先行は新居の購入と旧居の売却をわけて行います。スケジュールに余裕を持たせやすいので、じっくり売却活動を行って、希望価格で取引できる買主を見つけましょう。

マンションの住み替えでかかる費用
マンションの住み替えでかかる費用(売却・購入)の内訳を解説します。住み替えを予算内に収めるためにも、各種費用を把握しておきましょう。

売却費用の内訳
マンションの売却にかかる費用は次のとおりです。

【売却にかかる費用】

項目 費用
仲介手数料 売却価格により異なる
司法書士への報酬 5,000円~3万円
※司法書士により異なる
印紙税 1~10万円
※売却価格500万円~5億円以下の場合
登録免許税 1,000円 / 1件
住宅ローンの一括返済 住宅ローンの残高を確認
一括返済に伴う手数料 5,000円~3万円
※金融機関により異なる
譲渡所得税・住民税・復興特別所得税 売却益の20.315~39.63%

仲介手数料の上限額は売却価格に応じて決まるため、事前に不動産会社へ確認しましょう。

また、売却の際は各種費用を計算し、赤字が出ないよう売却価格を設定する必要があります。

購入費用の内訳
新居購入にかかる費用は次のとおりです。

【購入にかかる費用】

項目 費用
仲介手数料 購入価格により異なる
司法書士への報酬 約10万円
※司法書士により異なる
印紙税 1~10万円
※購入価格500万円~5億円以下の場合
登録免許税 ・所有権の移転:固定資産税評価額の2%
・所有権の保存:固定資産税評価額の0.4%
不動産取得税 固定資産評価額の4%
住宅ローンの手数料 相場は借入金額の約2%
※金融機関により異なる
住宅ローンの保証料 相場は借入金額の0~2%
※金融機関により異なる
各種保険の費用 加入する保険の種類や数により異なる

新居購入時は土地や建物の頭金だけでなく、上記のような費用も含めて予算を組む必要があります。事前に不動産会社へも相談しつつ、具体的な費用を算出しておきましょう。

まとめ
マンションの住み替え方法は2種類あり、どちらを選ぶかによってスケジュール調整や予算の組み方が変わります。「マンションを住み替える方法は2種類ある」を参考に、自分の状況と照らし合わせて、どちらが適切か判断しましょう。

住み替え方法に悩んだときは、ぜひ「株式会社シンシアリーホームズ」へご相談ください。弊社は中央区を中心に、江東区・墨田区・台東区などのエリアで不動産の売却を取り扱ってきました。

十分な実績とノウハウにより、お客様のご希望に沿った最適なプランをご提案させていただきます。

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マンションを高く売るには?知って得する6つのコツをわかりやすく解説

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コラム
No.44 マンション 高く売るには

マンション売却時は、「住宅ローンの完済」「新居の購入」など支出が多いため、高額売却により少しでも利益を増やしたいと考えるものです。そこで今回は、マンションを高く売る6つのコツについて解説します。

知識として把握することで事前の対策が打ちやすくなり、高額売却を目指せます。売却の流れも解説するので、「いつ・どのタイミングで・何をすべきか」が具体的にイメージできるでしょう。

まずはマンション売却の流れを知ろう!
全体の流れを把握しておけば、気を付けるべきポイントをイメージしやすく、不動産会社との話し合いもスムーズ進みます。以下の流れを頭に入れて、高額売却を目指しましょう。

マンション売却の流れ>
1.不動産会社へ査定依頼
2.契約先を決めて媒介契約を結ぶ
3.売却活動開始
4.買主が見つかれば売買契約成立
5.マンションの引渡し&決済
6.売却後は確定申告を行う

上記の流れを加味しつつ、次項からはマンションを高く売るコツについて解説します。

マンションを高く売る6つのコツ
マンションを高く売るには、次項で解説する6つのコツを押さえておきましょう。知識として頭に入れておくだけでも、売却活動の際に役立ちます。

査定依頼は複数の不動産会社へ
複数の不動産会社へ査定依頼をする理由は次のとおりです。

<査定依頼の理由>
・正確な査定結果を把握するため
・信頼できる不動産会社を探すため

不動産会社によって査定額には差があります。おおよその売却相場を把握しつつ、安すぎる価格を提示しない不動産会社を選ぶため、複数社へ依頼しましょう。

また、訪問査定(現物を見て査定する)では、担当営業の対応力をチェックできます。親身になって対応してくれる不動産会社であれば、仲介を任せても安心です。

マンションの高額売却には不動産会社の協力も必要なので、上記のように比較検討を行いましょう。

自分に合う媒介契約を選ぶ
自分の状況にマッチする媒介契約を選ぶことで、スピーディかつ高額での売却につながります。媒介契約とは、不動産売買を仲介してくれる不動産会社と交わす契約です。媒介契約は主に以下3種類あります。

【媒介契約の種類】

契約方法 特徴 向いている人
専属専任媒介契約 ・1社のみと契約
不動産会社は積極的に売却活動を行う
・売主の売却活動は禁止
・短期間で買主が見つかりやすい
・早く買主を見つけたい
・少しでも好条件で売却したい
専任媒介契約 ・1社のみと契約
不動産会社と売主それぞれが売却活動を行う
・売主と買主の直接契約も可能
・買主の目途は立っている
・より好条件での売却も目指したい
一般媒介契約 ・複数の不動産会社と契約できる
不動産会社と売主それぞれが売却活動を行う
・他の契約ほど不動産会社は積極的に動かない可能性がある
・買主の目途は立っている
・できれば仲介手数料を発生させたくない

 

専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約の場合、不動産会社はマンション売却に注力してくれます。希望条件で取引可能な買主を見つけるには、専属専任媒介契約・専任媒介契約も検討してください。

一方、すでに購入希望者の目星がついているのであれば、一般媒介契約でも問題ないでしょう。仲介手数料は不動産会社が売却を成功させたときに支払う報酬なので、自力で買主を見つけた場合は必要ありません。

自分の状況に合わせて、適切な契約方法を選んでください。

売却価格は強気に設定
不動産売却では値引き交渉されるケースもあるため、初期の売却価格は強気に設定しましょう。たとえば、査定結果が3,000万円だった場合、3,100万円で売りに出します。100万円の減額で交渉に応じれば、売主・買主お互いが納得した形で契約を成立させられます。

事前に不動産会社にも相談し、市場・相場も加味した上で適切な価格を設定しましょう。

修繕やリフォームは不動産会社に相談
修繕やリフォームの必要性は不動産会社へ相談し、余計な支出を出さないよう注意してください。不動産会社は、内装の劣化や汚れなどが売却にどう影響するか理解しています。売主の自己判断で不要な修繕を行ってしまうと、余計な出費につながるかもしれません。

また、リフォームは市場ニーズに合わせることが重要です。売主の趣味・嗜好でリフォームしてしまうと、購入希望者の好みとマッチしない恐れがあります。

高額売却のためにも、修繕・リフォームを行うべきか不動産会社へ相談しましょう。

内覧に向けた清掃は徹底しておく
内覧は購入希望者にとって重要な判断材料なので、印象アップに向けて清掃は徹底しておきましょう。中でも以下のポイントを重点的に清掃すると、綺麗な内装をアピールできます。

<清掃のポイント>
・水回りの汚れを落とす(水垢や油汚れ、カビなど)
・リビングは物を減らして整理整頓する
・玄関やベランダにも物を置かない
・室内の臭いを取る(換気や消臭剤など)

臭いはなかなか落ちないため、マンション売却を決めたタイミングで清掃を始めましょう。好印象を与えられれば、値引き交渉の対象となる要素を一つなくせます。

3,000万円の特別控除を利用する
マンション売却時は3,000万円の特別控除により、譲渡所得税を節税できます。不動産売却により得た利益(譲渡所得)は課税対象であり、利益の15~30%を税金として納めなければなりません。

しかし、この特別控除を適用できれば、利益から3,000万円までは控除されます。適用されるには確定申告が必用なので、税務署で必要書類を集めておきましょう。

実質的に売却価格が増えるため、積極的に利用してください。

まとめ
マンションを高く売るには、まず信頼できる不動産会社を探すことが大切です。売主の相談へ親身になって対応してくれる不動産会社であれば、マンションの高額売却を成功に導いてくれるでしょう。

相談先にお悩みの際は、「株式会社シンシアリーホームズ」をご利用ください。弊社は中央区を中心に、江東区・墨田区・台東区などで豊富な売却実績があります。

売却に強い不動産会社として、数多くのお客様をサポートしてきました。ご相談のみでも構いませんので、ぜひお気軽にご来店ください。

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コラム
No.45 戸建て 売却

大切な住宅を売却する際は、「できるだけ高く売りたい」という希望や「上手く売れるだろうか?」という不安の両方があると思います。住宅の売却にはさまざまな知識と事前の準備が必要です。そこで今回は、戸建てを売却する際の流れと、売却時のポイントや注意点について解説します。ぜひ最後まで読んで、売却を成功させましょう。

戸建て住宅を売却する流れ
この項目では、戸建て住宅を売却する際の一般的な流れについて解説します。

1 売却に向けた準備を行う
①住宅ローン残高の確認…ローンが残っている場合、完済後売却が基本。ただし、住み替え予定なら住み替えローンを使う方法もあり。
②物件の名義確認…不動産を売却できるのは名義人のみ
土地の境界を明確にする…トラブル防止のため
④売却にかかる費用の見当をつける…戸建てなら売却価格の5%程度が一般的
⑤必要書類の準備…身分証、実印、印鑑証明書、住民票、登記済権利証、固定資産税納税通知、売買契約書、購入時の重要事項説明書、建築図面、境界確認書、建築請負契約書、改修履歴の資料 など
⑥売却価格の相場を調べて、自分なりの希望価格を決めておく
2 物件の査定依頼
不動産会社に査定を依頼する…机上査定なら早く数値が出るが、売却に向けては訪問査定が基本
②査定額の根拠は必ず聞く
③複数の不動産会社に相談し、査定額や根拠の説明から、対応に誠意があるか、売却経験やノウハウが豊富か 等を見比べる(ただし複数の会社に相談していることは必ず明かす)
3 不動産会社を決定し、媒介契約を締結
①信頼できる不動産会社を決定し、媒介契約を結ぶ
②媒介には専任媒介、専属選任媒介、一般媒介があり、一般媒介以外は複数の契約ができない
③専属選任媒介契約の場合、売主は買い手を探すことはできない
不動産会社によって売却価格、売却にかかる時間、サポートの質が変わるので信頼できるかどうかを重視する
4 売却開始
不動産会社と相談して売却価格を決め、売却を開始する
②売主は購入希望者の内覧に備える(整理・整頓・清掃など)
不動産会社は物件の告知や、売主への状況報告を行う
④購入希望者との価格交渉もある
5 売買契約
①買い手との正式契約を交わす
②売主は必要書類を用意…身分証、実印、印鑑証明書、登記済権利証、固定資産税納税通知、収入印紙、仲介手数料の半金
③売買契約…重要事項説明書、売買契約書、物件状況等報告書、設備票の読み合わせ、書類に署名・捺印、買い手から手付金を受領し、領収書を渡す
6 引き渡し
①売買契約成立後は速やかに引き渡しできるように、引越しや公共料金支払いなどを済ませる
②残金が決済されたら住宅ローンを完済
③抵当権を抹消する手続きを行う
④必要書類や鍵の引き渡し

戸建て売却時のポイントや注意点
この項目では、戸建てを売却する際のポイントや注意点について解説します。

戸建売却でよくあるトラブル
この項目では戸建てを売却する際に比較的多いトラブルの内容と回避方法や対策を、表で解説します。

トラブルの種類 内容 回避方法や対策
物件の権利に関するトラブル ・法的に名義人以外売却できない ・事前に名義を確認しておく
瑕疵担保責任※
に触れるトラブル
・売却後に雨漏りやシロアリ被害が発覚した場合、賠償請求される可能性がある ・売却検討時に、専門業者に建物のチェックをしてもらう
・ホームインスペクション(住宅診断)を依頼する
土地の境界に関するトラブル 土地の境界があいまいだとトラブルの原因となる
・そのため境界が不明瞭だと売りにくい
土地の境界は法務局で確認する
・確定測量を実施する
不動産会社
とのトラブル
・仲介手数料以外に、把握も同意もしていない広告料を請求された ・媒介契約をしっかり把握し、おかしいと思ったらすぐ確認する
・地元密着の信頼できる不動産会社を利用する

※瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは…売主が買い手に対して建物の情報を伝える責任があると定めた決まりです。例えば売却後に雨漏りやシロアリ被害などが発覚した場合、売主が気づいていない問題でも賠償請求される可能性があります。

戸建売却の成功は不動産会社選びで決まる

戸建を売却する際は、「できるだけ高く売りたい」、「早くスムーズに売りたい」というのが売主の本音でしょう。とはいえ、売りたい気持ちはあっても売却のノウハウがなければ希望より安くしか売れなかったり、いつまでも売却できなかったりします。

そんなことにならないためには、実績とノウハウを持ち、誠実な仕事をする不動産会社を選ぶことが非常に重要です。これまでの実績をしっかり確認するとともに、最初に相談したときや査定額の説明のときなどの対応をしっかり見て信頼できる不動産会社を選ぶように気をつけましょう。

まとめ

戸建の売却について、流れや注意点をまとめました。戸建てを高くスムーズに売るカギは、しっかりした準備を行うことと、信頼できる不動産会社を選ぶことの2点です。

「株式会社シンシアリーホームズ」は中央区や江東区、墨田区や台東区で住宅の売却を多数取り扱ってきた実績を持っています。誠実な仕事の中で積み上げてきたノウハウもありますので、住宅売却に関してはぜひ弊社にご相談ください。
 

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戸建て相続するときの流れとは?不動産会社がわかりやすく解説

query_builder 2024/10/22
コラム
No.46 戸建て 相続

不動産相続する場合、さまざまな手続きがありますし法的取り決めもあります。故人への想いもあってなかなか手続きに着手できないということもあるでしょう。とはいえ、相続手続きをしないまま不動産を放置することにはマイナス要素もあります。

そこで今回は、戸建て相続するときの流れと、相続後の活用方法について解説します。

戸建て相続するときの流れ
戸建を相続する際には、大きく4つの流れがあります。その4つの流れを以下で解説します。なお、実際の遺産相続では、預貯金や有価証券などの扱いも重要ですが、ここでは戸建て不動産についてのみ着目していきます。

①遺言書を確認する
戸建の名義人がなくなった場合、最初に行うのが、遺言書があるかどうか、あった場合どんな内容が記載されているかの確認です。

遺言書があった場合はその内容に沿って財産の相続を進めますし、遺言書が無い場合は法律に沿って相続を行います。

また、次の項目である「遺産分割協議」に進む前に、どのような遺産があるかをすべて調べておく必要があります。

②遺産分割協議を行う
遺言書が無かった場合や、遺言書の内容と異なる相続をしたい場合、遺言書に記載されていない財産があった場合は、遺産分割協議を行って財産の相続をどのように行うかを話し合う必要があります。

「故人を悼む気持ちや亡くなったことを受け入れがたい想いが強く、相続の話をしたくない」、「争いになりそう」、「疎遠な人もいて相続人を集めるのが面倒」といった理由で先送りにされることもありがちです。遺産分割協議は期限を定められてはいませんが、放置するとトラブルが増える可能性があります。

また、土地や建物などの不動産は、名義人以外は売却できないなどの制限もあるので、どのように相続するかを早めに決めるようおすすめします。

③必要な書類を用意する
相続を行う際は状況に応じて以下の書類が必要となります。

遺言書に沿った相続
遺言書に沿った相続では、以下の書類が必要です。
・遺言書
・故人の住民票の除票
・故人の戸籍謄本
不動産相続する人の戸籍謄本
不動産相続する人の住民票
・固定資産税納付通知
・登記簿謄本

遺産分割協議に沿った相続
遺産分割協議に沿った相続では、以下の書類が必要です。
・故人の住民票の除票
・故人が生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本
相続人全員の戸籍謄本
相続関係の説明図
・遺産分割協議書
相続人全員の印鑑証明
不動産相続する人の住民票
・固定資産税納付通知
・登記簿謄本

法定相続
法定相続では、以下の書類が必要です。
・故人の住民票の除票
・故人が生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本
・故人の戸籍謄本
相続関係の説明図
不動産相続する人の住民票
・固定資産税納付通知
・登記簿謄本

戸建て相続する手続きを実施する
前の項目で紹介した必要書類を持って法務局に行き、相続登記を行います。ただし、相続登記の手続きは複雑で慣れない人にはわかりにくいので、報酬が発生しても問題ない場合は司法書士に頼む人が多いです。

戸建て相続した場合の選択肢
戸建を相続しても、「相続はしたけど放置している」、「業者に管理費を頼むのももったいない」、「使っていない戸建の固定資産税を払うのがバカバカしい」、ということは少なくありません。

また、空き家状態にしていると草木が茂ってきますし、不法投棄場所になってしまう可能性があります。目が届かないことで破損が進み、倒壊の恐れが出ることすらあり得ます。すると、役所から「特定空家」に指定され、それまでの6倍もの固定資産税を請求されるリスクもでてきます。

上記のようなことにならないように、ここからは、相続した戸建の使い方を解説します。

居住する
相続した人が住めば、相続した戸建の管理を直接できます。住宅は人が住まないと荒れやすいですから、そこに住むこと自体が維持管理の一環になるのです。

相続以前に住んでいた家や場所に特に思い入れがなく、引っ越しても仕事や学業などに支障がない場合は有効な選択肢と言えるでしょう。

賃貸経営する
相続した戸建を賃貸物件として経営する手もあります。建物の状態が悪い場合はリフォームが必要ですが、戸建てなら長期的に住んでもらえる可能性もあり、利益につなげられるかもしれません。

賃貸物件化を検討する場合、初期費用や維持管理費と家賃収入のバランスを考える必要があります。「初めてで自信がない」という場合は戸建ての扱いに精通した不動産会社に相談すると良いでしょう。

土地活用する
戸建の状態が悪い場合、解体して土地として活用する手もあります。ある程度の面積があって居住の需要がある立地なら、新たにマンションやアパートを建てる選択肢があります。また、「あまり初期費用は掛けたくない」という場合は月極駐車場として活用する手もあるでしょう。

売却する
「継続的な手間をかけたくない」という場合や、「まとまったお金を得たい」という場合は売却も選択肢となります。この場合、建物がある状態で売るか、更地にして売るかは状況次第なので、不動産の売却を得意とする不動産会社に相談することをおすすめします。

まとめ
戸建を相続する際の流れと、相続後の活用方法についてまとめました。戸建て相続する場合、故人への想いや手続きの煩雑さなどから、なかなか進まないということもあるでしょう。そんな時は、ぜひ「株式会社シンシアリーホームズ」にご相談ください。

「株式会社シンシアリーホームズ」は中央区、江東区、墨田区、台東区で不動産を扱っており、不動産相続の相談に広く対応しています。弊社の専門は不動産業ですが、連携する税理士や司法書士もいますので、手続きに関するご相談にも喜んで対応します。また、相続した物件を賃貸にしたり、売却したりといった相談に応じることもできますので、不動産相続に関しては、ぜひ弊社にご相談ください。

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戸建てを高く売るにはどうしたらいい?不動産売却時のポイントを解説

query_builder 2024/11/07
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No.47 戸建て 高く売るには

戸建てを売却する場合、「できるだけ高く売るにはどうしたらいいだろう」と誰もが考えることと思います。とはいえ、戸建ての売却には相場がありますし、買い手や仲介業者など複数の要素が関係するので、必ずしも売り手が望む額で売れるわけではありません。

そこで今回は、戸建てを高く売るための重要な知識を複数紹介します。まずは必要な情報を頭に入れて、売却を優位に進めましょう。

戸建てを高く売るには、まず相場を知る
戸建て物件をできるだけ高く売るには、まず相場を知っておく必要があります。売却を仲介業者に頼む場合にも、相場を知っていれば話がスムーズです。また、仮に相場と極端に違う価格を提示された場合、好ましくない業者であるかもしれません。つまり相場を知っていれば、安く売却してしまうリスクを低減できるのです。

以下に、相場を知るための方法を記載しますので、参考にしてください。

・国土交通省の地価公示を見る
国土交通省地価公示・都道府県地価調査」にアクセスすれば、特定地域の最新調査年の地価を知ることができます。

・国税庁の路線価図を見る
財産評価基準書 路線氷菓図・評価倍率表」にアクセスすれば、特定地域の路線価を知ることができます。
※、路線価とは、特定の道路に面する宅地の、1㎡当たりの価格です。

・国土交通省の不動産取引価格情報を見る
不動産取引価格情報」にアクセスすれば、特定地域の取引価格例を知ることができます。上記2つのサイトは土地価格しか見ることができませんが、このサイトは「種類を選ぶ」という項目で「土地と建物」という条件を選ぶことで、建物と土地を含めた価格を知ることができます。

戸建てを高く売るには、物件の特徴を踏まえる
戸建て物件は場所や面積、築年数や間取り、外装や内装などそれぞれに特徴があり、ひとつとして同じものはありません。そのため、売ろうとしている不動産の、プラス面とマイナス面をしっかり把握することが、高く売るためには欠かせません。

まず良い点はしっかりアピールすることで高く売ることにつながります。築年数や間取りなどがアピールポイントになりがちですが、例えば、買い物のしやすさや季節ごとに見える景色、治安の良さなどは住んでいる人だからこそ伝えられる貴重な情報です。

またマイナス要素がある場合、売却額を下げる要素になります。例えば物件が古ければ、リフォームで補うか、あるいはいっそ解体して更地として売るなど、それぞれの状況にあった対策につなげるためにも、客観的に物件を把握するよう心がけましょう。

戸建てを高く売るには、内覧対策をしっかり行う
戸建ての売却過程の中では、購入を希望している人に物件を直接見せる「内覧」があります。内覧は直接的に価格を決める要素ではありません。しかし、内覧で断られるケースが増えれば、価格を下げたり、リフォームなど費用を伴う対策を検討したりすることにもつながります。

戸建てを買う人の多くは居住を目的としているので、「この場所に住みたい」と思ってもらうことが重要です。内覧での印象が良ければ、売却成立に大きく前進することでしょう。また、内覧に来る人は、築年数や面積などの情報を事前に得ているので、何らかのイメージを持ってやってきます。そのため、「イメージより悪い」とガッカリされると購入意欲が低下しますし、「思ったより良い」と感じれば契約成立に近づきます。

まず、物件の印象を良くするための方法を列挙します。

・整理整頓で物件を広く見せる
・掃除はしっかり、特に水回りは注意
・カビなどが目立つ場合、ハウスクリーニングなどのプロに頼ることも重要
・ニオイはマイナス印象につながるので、消臭に気を配る(ただし化学的な香りは避ける)
・照明はすべて点灯し、物件を明るく見せる
・カーテンはきれいに開け、ヒダまで気を配ってタッセルで止めておく
・門扉や玄関、庭やベランダなどにも注意を払う
・クローゼット内も見られる前提で片付ける

また、内覧は売り手と買い手が直接顔を合わせる貴重な機会ですから、以下の点にも気を配るようおすすめします。

・対応はできるだけ女性が行い、相手にも女性目線で接する
・できれば子供やペットはどこかに預かってもらう
・静けさ、治安、景色、買い物環境の良さなど、住んでいる人ならではのアピールを行う
・相手との距離感に気を付け、すぐ近くをついて回るような行動は避ける
・「買ってほしい」という露骨なアピールは避ける
・売却する理由は聞かれたら正直に話す

戸建てを高く売るには、良い不動産会社を選ぶ
戸建てを高く売るためには、良い不動産会社をパートナーにする必要があります。不動産会社にも得意分野があり、戸建ての売却ノウハウ=戸建てを高く売る能力には差があるからです。そのため、まずホームページをしっかり見て、不動産の売却に関する記述がどの程度の比率を占めているかを確認しましょう。

また、地域に密着しているほど買い手の接触も多いですから、エリアを明記して事業を展開していることも確認してください。

まとめ
戸建てをできるだけ売るために持っておくべき知識ややるべきことを紹介しました。戸建ての売却価格は、相場や物件の価値を踏まえて検討することが欠かせません。また、戸建ての売却を得意とする不動産会社に依頼することも、高く売るためには非常に重要です。

「株式会社シンシアリーホームズ」は、中央区、江東区、墨田区、台東区などのエリアで不動産の売却を多数行ってきた実績を持っています。戸建てをできるだけ高く売るためのノウハウも豊富ですので、不動産の売却を検討しているのであれば、ぜひ弊社にご相談ください。
 

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マンション購入にかかる税金とは?種類や税率、軽減措置を解説

query_builder 2024/09/06
コラム
No.42 マンション 税金

マンションは購入費以外にも、各種税金の支払いが必用です。しかし、普段では聞きなれない税金も多く、何をいくら支払えばいいかわからないかもしれません。

そこで今回は、マンション購入にかかる税金について、種類や税率、軽減措置などをまとめて解説します。節税対策により税額を抑えられる可能性もあるため、具体的な資金計画を立てるためにもチェックしておきましょう。

マンション購入時・購入後にかかる税金
マンション購入時・購入後にかかる税金を一覧形式で解説します。

マンション購入時にかかる税金の種類】

種類 特徴 税率
印紙税 ・契約書などの課税文書にかされる税金
・税額は購入価格に応じて異なる
1~10万円
※購入価格500万円~5億円以下の場合
登録免許税 ・所有権の保存や移転などの登記にかかる税金
・固定資産税評価額を基準に税額を算出する
・所有権の保存:評価額の0.4%
・所有権の移転:評価額の2%
不動産取得税 不動産取得の際にかかる税金 固定資産評価額の4%

マンション購入後にかかる税金の種類】

種類 特徴 税率
固定資産税 ・所有する固定資産(不動産など)にかかる税金
・毎年1月1日時点で不動産を所有していると課税される
固定資産税評価額の1.4%
都市計画税 ・都市計画事業や土地区画整理事業に充てる費用として課せられる税金
・毎年1月1日時点で市街化区域内に不動産を所有していると課税される
固定資産税評価額の0.3%

購入後にかかる税金は、マンションを所有している限り毎年支払う必要があります。マンション購入時は上記のような各種税金も予算に含めた上で、資金計画を立てましょう。

マンション購入にかかる税金の軽減措置・控除
マンション購入時にかかる税金は軽減措置・控除の適用で節税できます。適用できる軽減措置・控除を解説するので、マンション購入前に目を通しておきましょう。

不動産取得税における軽減措置
不動産取得税は、以下の要件を満たすと軽減措置を受けられます。

<軽減措置の要件>
・延床面積が50~240㎡
・購入者の居住用
・1982年以降に建てられている
・購入日以前の2年以内に耐震基準に適合している

控除される額は次のとおりです。

【軽減措置による控除額】

区分 控除額
新築 最大1,200万円
中古 100~1,200万円


    
    
    
※築年数が古いほど控除額は少ない

不動産取得税の軽減措置は申告制なので、各自治体で必要書類を受け取り、自ら申請しましょう。

固定資産税・都市計画税における軽減措置
固定資産税・都市計画税は、軽減措置の適用により以下の割合で減額されます。

【軽減措置(土地)】

適用範囲 固定資産税 都市計画税
200㎡以下の部分 1/6 1/3
200㎡超えの部分 1/3 2/3

マンションの場合は、敷地面積を戸数で割った値が適用

また、新築マンションの場合、築後5年間は以下の軽減措置が適用されます。

【軽減措置(建物)】

適用範囲 固定資産税 都市計画税
120㎡以下まで 1/2 -

マンションの場合は、共用部の床面積を各戸の床面積の割合に応じて適用

自治体によっては申告なしでも適用されますが、事前に自治体の相談窓口で確認しておきましょう。

住宅ローン控除(住宅ローン減税)
住宅ローン控除は、不動産購入時に住宅ローンを利用すると適用される控除です。住宅ローン残高の0.7%を所得税(控除しきれないときは住民税)から控除し、13年間適用されます。

ただし、確定申告の際に各種書類を持って手続きしなければ適用されないので注意してください。

<必要書類>
・確定申告書
・住宅借入金等特別控除額の計算明細書
・本人確認書類の写し
・建物・土地の登記事項証明書
・建物・土地不動産売買契約書(請負契約書)の写し
・源泉徴収票
・住宅ローンの年末残高等証明書

長期間の控除が受けられるため、積極的に利用しましょう。

マンション購入後は納税に注意点
マンション購入後の納税では、以下の点に注意してください。

<納税の注意点>
・軽減措置や控除の申告漏れ
・2年目以降は住宅ローン控除の申告方法が変わる

マンション購入にかかる税金の優遇措置・控除」で解説したとおり、軽減措置や控除は自ら申告しなければ適用されないケースが多いです。マンション購入後は税理士や税務署などへも相談しつつ、必要書類を集める準備もしておきましょう。

また、マンション購入後の初年度は確定申告により住宅ローン控除が適用されますが、2年目以降は年末調整で対応できます。税務署から届く明細書に必要事項を記入するだけなので、書類を紛失しないよう注意してください。

まとめ
マンション購入時は、購入費用以外にも各種税金の支払いに予算を割く必要があります。ただし、軽減措置や控除などで納税額は抑えられるため、積極的に利用しましょう。

また、住居の住み替えを検討している場合は、「株式会社シンシアリーホームズ」へご相談ください。弊社は中央区を中心に、江東区・墨田区・台東区などでお客様の不動産売却をサポートしてきました。

住み替えによりマンションを購入する場合、旧居の売却時期・方法などで最適な提案をさせていただきます。ご相談のみの来店も歓迎しておりますので、お困りの際はぜひ弊社をご利用ください。

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マンションの住み替えはどう行う?方法の種類や費用を不動産会社が解説

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No.43 マンション 住み替え

マンションを住み替える際、売却のタイミングや引越しまでの流れなどは具体的にイメージできないかもしれません。住み替えはスケジュール調整や資金計画の立て方が難しいため、全体の流れを理解しておく必要があります。

そこで今回は、マンションの住み替え方法を2種類解説します。住み替えにかかる費用も解説するので、お金の動きも含めて全体の流れをイメージできるでしょう。

基本的な知識を把握しておけば、資金計画の失敗や住宅ローンの重複など、後悔するリスクを抑えられます。

マンションを住み替える方法は2種類ある
マンションを住み替える方法には、「売り先行」と「買い先行」の2種類があります。それぞれ特徴が異なるため、メリット・デメリットと併せて見ていきましょう。

売り先行の特徴
売り先行とは、住み替え先の不動産を購入する前に、今住んでいるマンションの売却を始めることです。主なメリット・デメリットを見ていきましょう。

【売り先行のメリット・デメリット】

メリット  デメリット
・売却益を購入資金に充てられる
・住宅ローンを支払える
・売却活動に専念できる
・新居の購入予算が組みやすくなる
・引越し先が見つからないと仮住まいが必用
・売却から住み替えのスケジュール調整が難しい
・内覧対応に手間取る

売り先行は先に売却を済ませられるため、住み替えに必要な費用に余裕が持てます。資金繰りの計画も立てやすくなり、金銭面においてのメリットが大きい方法です。

ただし、引越し先が見つかる前に売却が決まると、仮住まいも探さなければなりません。さらに、売却活動中は購入希望者への内覧対応も必要です。生活している家の中を見せることになるので、綺麗な状態を保たなければなりません。

金銭的な不安がある場合は、売り先行を検討してみましょう。

売り先行の流れ
売り先行の流れは次のとおりです。

<売り先行の流れ>
1.マンションの売却活動スタート
2.買主との売買契約成立
3.マンションの引渡し&決済(旧居の住宅ローンも支払い)
4.新居探しスタート
5.新居が見つかるまで仮住まい
6.新居の売買契約成立
7.住宅ローン契約
8.新居へ引越し

旧居と新居の引越しを同日にする(仮住まいなし)場合、売却物件・購入物件の引き渡し時期を合わせる必要があります。スケジュール調整は難しいですが、不動産会社と相談しつつ、速やかに買主を見つけましょう。

買い先行の特徴
買い先行とは、新居への引越しを済ませてから、旧居の売却を始める方法です。買い先行のメリット・デメリットを見ていきましょう。

【買い先行のメリット・デメリット】

メリット  デメリット
・仮住まいは不要なので手間がかからない
・引越し~売却のスケジュールに余裕がある
・内見対応しやすい
・金銭的な余裕が必用
・売却が長引くと住宅ローンが二重に発生する

買い先行は先に新居への引越しを済ませてから売却活動を始めるため、売り先行のようにスケジュールで焦る必要はありません。購入希望者に対しては、綺麗な状態の家をアピールできます。

ただし、買い先行は金銭的な余裕がなければ、資金計画が狂うかもしれません。たとえば、売却価格が想定よりも低い場合、住宅ローンを完済しきれず、自己資金から不足分を支払わなければならない可能性もあります。

さらに、買主が見つからないと不動産を2つ所有している状態なので、住宅ローンが二重に発生します。トラブルにも対応できる資金計画を立て、金銭的な問題がないか確認してから買い先行での住み替えを行いましょう。

買い先行の流れ
買い先行の流れは次のとおりです。

<買い先行の流れ>
1.資金計画を立てる
2.新居探しスタート
3.旧居の売却査定を依頼&不動産会社の決定
4.新居の住宅ローンを契約
5.新居の支払い&引渡し
6.新居へ引越し
7.旧居の売却活動スタート
8.買主との売買契約成立
9.旧居の引渡し&決済(旧居の住宅ローも支払い)

上記のとおり、買い先行は新居の購入と旧居の売却をわけて行います。スケジュールに余裕を持たせやすいので、じっくり売却活動を行って、希望価格で取引できる買主を見つけましょう。

マンションの住み替えでかかる費用
マンションの住み替えでかかる費用(売却・購入)の内訳を解説します。住み替えを予算内に収めるためにも、各種費用を把握しておきましょう。

売却費用の内訳
マンションの売却にかかる費用は次のとおりです。

【売却にかかる費用】

項目 費用
仲介手数料 売却価格により異なる
司法書士への報酬 5,000円~3万円
※司法書士により異なる
印紙税 1~10万円
※売却価格500万円~5億円以下の場合
登録免許税 1,000円 / 1件
住宅ローンの一括返済 住宅ローンの残高を確認
一括返済に伴う手数料 5,000円~3万円
※金融機関により異なる
譲渡所得税・住民税・復興特別所得税 売却益の20.315~39.63%

仲介手数料の上限額は売却価格に応じて決まるため、事前に不動産会社へ確認しましょう。

また、売却の際は各種費用を計算し、赤字が出ないよう売却価格を設定する必要があります。

購入費用の内訳
新居購入にかかる費用は次のとおりです。

【購入にかかる費用】

項目 費用
仲介手数料 購入価格により異なる
司法書士への報酬 約10万円
※司法書士により異なる
印紙税 1~10万円
※購入価格500万円~5億円以下の場合
登録免許税 ・所有権の移転:固定資産税評価額の2%
・所有権の保存:固定資産税評価額の0.4%
不動産取得税 固定資産評価額の4%
住宅ローンの手数料 相場は借入金額の約2%
※金融機関により異なる
住宅ローンの保証料 相場は借入金額の0~2%
※金融機関により異なる
各種保険の費用 加入する保険の種類や数により異なる

新居購入時は土地や建物の頭金だけでなく、上記のような費用も含めて予算を組む必要があります。事前に不動産会社へも相談しつつ、具体的な費用を算出しておきましょう。

まとめ
マンションの住み替え方法は2種類あり、どちらを選ぶかによってスケジュール調整や予算の組み方が変わります。「マンションを住み替える方法は2種類ある」を参考に、自分の状況と照らし合わせて、どちらが適切か判断しましょう。

住み替え方法に悩んだときは、ぜひ「株式会社シンシアリーホームズ」へご相談ください。弊社は中央区を中心に、江東区・墨田区・台東区などのエリアで不動産の売却を取り扱ってきました。

十分な実績とノウハウにより、お客様のご希望に沿った最適なプランをご提案させていただきます。

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マンションを高く売るには?知って得する6つのコツをわかりやすく解説

query_builder 2024/09/26
コラム
No.44 マンション 高く売るには

マンション売却時は、「住宅ローンの完済」「新居の購入」など支出が多いため、高額売却により少しでも利益を増やしたいと考えるものです。そこで今回は、マンションを高く売る6つのコツについて解説します。

知識として把握することで事前の対策が打ちやすくなり、高額売却を目指せます。売却の流れも解説するので、「いつ・どのタイミングで・何をすべきか」が具体的にイメージできるでしょう。

まずはマンション売却の流れを知ろう!
全体の流れを把握しておけば、気を付けるべきポイントをイメージしやすく、不動産会社との話し合いもスムーズ進みます。以下の流れを頭に入れて、高額売却を目指しましょう。

マンション売却の流れ>
1.不動産会社へ査定依頼
2.契約先を決めて媒介契約を結ぶ
3.売却活動開始
4.買主が見つかれば売買契約成立
5.マンションの引渡し&決済
6.売却後は確定申告を行う

上記の流れを加味しつつ、次項からはマンションを高く売るコツについて解説します。

マンションを高く売る6つのコツ
マンションを高く売るには、次項で解説する6つのコツを押さえておきましょう。知識として頭に入れておくだけでも、売却活動の際に役立ちます。

査定依頼は複数の不動産会社へ
複数の不動産会社へ査定依頼をする理由は次のとおりです。

<査定依頼の理由>
・正確な査定結果を把握するため
・信頼できる不動産会社を探すため

不動産会社によって査定額には差があります。おおよその売却相場を把握しつつ、安すぎる価格を提示しない不動産会社を選ぶため、複数社へ依頼しましょう。

また、訪問査定(現物を見て査定する)では、担当営業の対応力をチェックできます。親身になって対応してくれる不動産会社であれば、仲介を任せても安心です。

マンションの高額売却には不動産会社の協力も必要なので、上記のように比較検討を行いましょう。

自分に合う媒介契約を選ぶ
自分の状況にマッチする媒介契約を選ぶことで、スピーディかつ高額での売却につながります。媒介契約とは、不動産売買を仲介してくれる不動産会社と交わす契約です。媒介契約は主に以下3種類あります。

【媒介契約の種類】

契約方法 特徴 向いている人
専属専任媒介契約 ・1社のみと契約
不動産会社は積極的に売却活動を行う
・売主の売却活動は禁止
・短期間で買主が見つかりやすい
・早く買主を見つけたい
・少しでも好条件で売却したい
専任媒介契約 ・1社のみと契約
不動産会社と売主それぞれが売却活動を行う
・売主と買主の直接契約も可能
・買主の目途は立っている
・より好条件での売却も目指したい
一般媒介契約 ・複数の不動産会社と契約できる
不動産会社と売主それぞれが売却活動を行う
・他の契約ほど不動産会社は積極的に動かない可能性がある
・買主の目途は立っている
・できれば仲介手数料を発生させたくない

 

専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約の場合、不動産会社はマンション売却に注力してくれます。希望条件で取引可能な買主を見つけるには、専属専任媒介契約・専任媒介契約も検討してください。

一方、すでに購入希望者の目星がついているのであれば、一般媒介契約でも問題ないでしょう。仲介手数料は不動産会社が売却を成功させたときに支払う報酬なので、自力で買主を見つけた場合は必要ありません。

自分の状況に合わせて、適切な契約方法を選んでください。

売却価格は強気に設定
不動産売却では値引き交渉されるケースもあるため、初期の売却価格は強気に設定しましょう。たとえば、査定結果が3,000万円だった場合、3,100万円で売りに出します。100万円の減額で交渉に応じれば、売主・買主お互いが納得した形で契約を成立させられます。

事前に不動産会社にも相談し、市場・相場も加味した上で適切な価格を設定しましょう。

修繕やリフォームは不動産会社に相談
修繕やリフォームの必要性は不動産会社へ相談し、余計な支出を出さないよう注意してください。不動産会社は、内装の劣化や汚れなどが売却にどう影響するか理解しています。売主の自己判断で不要な修繕を行ってしまうと、余計な出費につながるかもしれません。

また、リフォームは市場ニーズに合わせることが重要です。売主の趣味・嗜好でリフォームしてしまうと、購入希望者の好みとマッチしない恐れがあります。

高額売却のためにも、修繕・リフォームを行うべきか不動産会社へ相談しましょう。

内覧に向けた清掃は徹底しておく
内覧は購入希望者にとって重要な判断材料なので、印象アップに向けて清掃は徹底しておきましょう。中でも以下のポイントを重点的に清掃すると、綺麗な内装をアピールできます。

<清掃のポイント>
・水回りの汚れを落とす(水垢や油汚れ、カビなど)
・リビングは物を減らして整理整頓する
・玄関やベランダにも物を置かない
・室内の臭いを取る(換気や消臭剤など)

臭いはなかなか落ちないため、マンション売却を決めたタイミングで清掃を始めましょう。好印象を与えられれば、値引き交渉の対象となる要素を一つなくせます。

3,000万円の特別控除を利用する
マンション売却時は3,000万円の特別控除により、譲渡所得税を節税できます。不動産売却により得た利益(譲渡所得)は課税対象であり、利益の15~30%を税金として納めなければなりません。

しかし、この特別控除を適用できれば、利益から3,000万円までは控除されます。適用されるには確定申告が必用なので、税務署で必要書類を集めておきましょう。

実質的に売却価格が増えるため、積極的に利用してください。

まとめ
マンションを高く売るには、まず信頼できる不動産会社を探すことが大切です。売主の相談へ親身になって対応してくれる不動産会社であれば、マンションの高額売却を成功に導いてくれるでしょう。

相談先にお悩みの際は、「株式会社シンシアリーホームズ」をご利用ください。弊社は中央区を中心に、江東区・墨田区・台東区などで豊富な売却実績があります。

売却に強い不動産会社として、数多くのお客様をサポートしてきました。ご相談のみでも構いませんので、ぜひお気軽にご来店ください。

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戸建てを売却する流れと、売却時のポイントとは?不動産会社が解説

query_builder 2024/10/07
コラム
No.45 戸建て 売却

大切な住宅を売却する際は、「できるだけ高く売りたい」という希望や「上手く売れるだろうか?」という不安の両方があると思います。住宅の売却にはさまざまな知識と事前の準備が必要です。そこで今回は、戸建てを売却する際の流れと、売却時のポイントや注意点について解説します。ぜひ最後まで読んで、売却を成功させましょう。

戸建て住宅を売却する流れ
この項目では、戸建て住宅を売却する際の一般的な流れについて解説します。

1 売却に向けた準備を行う
①住宅ローン残高の確認…ローンが残っている場合、完済後売却が基本。ただし、住み替え予定なら住み替えローンを使う方法もあり。
②物件の名義確認…不動産を売却できるのは名義人のみ
土地の境界を明確にする…トラブル防止のため
④売却にかかる費用の見当をつける…戸建てなら売却価格の5%程度が一般的
⑤必要書類の準備…身分証、実印、印鑑証明書、住民票、登記済権利証、固定資産税納税通知、売買契約書、購入時の重要事項説明書、建築図面、境界確認書、建築請負契約書、改修履歴の資料 など
⑥売却価格の相場を調べて、自分なりの希望価格を決めておく
2 物件の査定依頼
不動産会社に査定を依頼する…机上査定なら早く数値が出るが、売却に向けては訪問査定が基本
②査定額の根拠は必ず聞く
③複数の不動産会社に相談し、査定額や根拠の説明から、対応に誠意があるか、売却経験やノウハウが豊富か 等を見比べる(ただし複数の会社に相談していることは必ず明かす)
3 不動産会社を決定し、媒介契約を締結
①信頼できる不動産会社を決定し、媒介契約を結ぶ
②媒介には専任媒介、専属選任媒介、一般媒介があり、一般媒介以外は複数の契約ができない
③専属選任媒介契約の場合、売主は買い手を探すことはできない
不動産会社によって売却価格、売却にかかる時間、サポートの質が変わるので信頼できるかどうかを重視する
4 売却開始
不動産会社と相談して売却価格を決め、売却を開始する
②売主は購入希望者の内覧に備える(整理・整頓・清掃など)
不動産会社は物件の告知や、売主への状況報告を行う
④購入希望者との価格交渉もある
5 売買契約
①買い手との正式契約を交わす
②売主は必要書類を用意…身分証、実印、印鑑証明書、登記済権利証、固定資産税納税通知、収入印紙、仲介手数料の半金
③売買契約…重要事項説明書、売買契約書、物件状況等報告書、設備票の読み合わせ、書類に署名・捺印、買い手から手付金を受領し、領収書を渡す
6 引き渡し
①売買契約成立後は速やかに引き渡しできるように、引越しや公共料金支払いなどを済ませる
②残金が決済されたら住宅ローンを完済
③抵当権を抹消する手続きを行う
④必要書類や鍵の引き渡し

戸建て売却時のポイントや注意点
この項目では、戸建てを売却する際のポイントや注意点について解説します。

戸建売却でよくあるトラブル
この項目では戸建てを売却する際に比較的多いトラブルの内容と回避方法や対策を、表で解説します。

トラブルの種類 内容 回避方法や対策
物件の権利に関するトラブル ・法的に名義人以外売却できない ・事前に名義を確認しておく
瑕疵担保責任※
に触れるトラブル
・売却後に雨漏りやシロアリ被害が発覚した場合、賠償請求される可能性がある ・売却検討時に、専門業者に建物のチェックをしてもらう
・ホームインスペクション(住宅診断)を依頼する
土地の境界に関するトラブル 土地の境界があいまいだとトラブルの原因となる
・そのため境界が不明瞭だと売りにくい
土地の境界は法務局で確認する
・確定測量を実施する
不動産会社
とのトラブル
・仲介手数料以外に、把握も同意もしていない広告料を請求された ・媒介契約をしっかり把握し、おかしいと思ったらすぐ確認する
・地元密着の信頼できる不動産会社を利用する

※瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは…売主が買い手に対して建物の情報を伝える責任があると定めた決まりです。例えば売却後に雨漏りやシロアリ被害などが発覚した場合、売主が気づいていない問題でも賠償請求される可能性があります。

戸建売却の成功は不動産会社選びで決まる

戸建を売却する際は、「できるだけ高く売りたい」、「早くスムーズに売りたい」というのが売主の本音でしょう。とはいえ、売りたい気持ちはあっても売却のノウハウがなければ希望より安くしか売れなかったり、いつまでも売却できなかったりします。

そんなことにならないためには、実績とノウハウを持ち、誠実な仕事をする不動産会社を選ぶことが非常に重要です。これまでの実績をしっかり確認するとともに、最初に相談したときや査定額の説明のときなどの対応をしっかり見て信頼できる不動産会社を選ぶように気をつけましょう。

まとめ

戸建の売却について、流れや注意点をまとめました。戸建てを高くスムーズに売るカギは、しっかりした準備を行うことと、信頼できる不動産会社を選ぶことの2点です。

「株式会社シンシアリーホームズ」は中央区や江東区、墨田区や台東区で住宅の売却を多数取り扱ってきた実績を持っています。誠実な仕事の中で積み上げてきたノウハウもありますので、住宅売却に関してはぜひ弊社にご相談ください。
 

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戸建て相続するときの流れとは?不動産会社がわかりやすく解説

query_builder 2024/10/22
コラム
No.46 戸建て 相続

不動産相続する場合、さまざまな手続きがありますし法的取り決めもあります。故人への想いもあってなかなか手続きに着手できないということもあるでしょう。とはいえ、相続手続きをしないまま不動産を放置することにはマイナス要素もあります。

そこで今回は、戸建て相続するときの流れと、相続後の活用方法について解説します。

戸建て相続するときの流れ
戸建を相続する際には、大きく4つの流れがあります。その4つの流れを以下で解説します。なお、実際の遺産相続では、預貯金や有価証券などの扱いも重要ですが、ここでは戸建て不動産についてのみ着目していきます。

①遺言書を確認する
戸建の名義人がなくなった場合、最初に行うのが、遺言書があるかどうか、あった場合どんな内容が記載されているかの確認です。

遺言書があった場合はその内容に沿って財産の相続を進めますし、遺言書が無い場合は法律に沿って相続を行います。

また、次の項目である「遺産分割協議」に進む前に、どのような遺産があるかをすべて調べておく必要があります。

②遺産分割協議を行う
遺言書が無かった場合や、遺言書の内容と異なる相続をしたい場合、遺言書に記載されていない財産があった場合は、遺産分割協議を行って財産の相続をどのように行うかを話し合う必要があります。

「故人を悼む気持ちや亡くなったことを受け入れがたい想いが強く、相続の話をしたくない」、「争いになりそう」、「疎遠な人もいて相続人を集めるのが面倒」といった理由で先送りにされることもありがちです。遺産分割協議は期限を定められてはいませんが、放置するとトラブルが増える可能性があります。

また、土地や建物などの不動産は、名義人以外は売却できないなどの制限もあるので、どのように相続するかを早めに決めるようおすすめします。

③必要な書類を用意する
相続を行う際は状況に応じて以下の書類が必要となります。

遺言書に沿った相続
遺言書に沿った相続では、以下の書類が必要です。
・遺言書
・故人の住民票の除票
・故人の戸籍謄本
不動産相続する人の戸籍謄本
不動産相続する人の住民票
・固定資産税納付通知
・登記簿謄本

遺産分割協議に沿った相続
遺産分割協議に沿った相続では、以下の書類が必要です。
・故人の住民票の除票
・故人が生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本
相続人全員の戸籍謄本
相続関係の説明図
・遺産分割協議書
相続人全員の印鑑証明
不動産相続する人の住民票
・固定資産税納付通知
・登記簿謄本

法定相続
法定相続では、以下の書類が必要です。
・故人の住民票の除票
・故人が生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本
・故人の戸籍謄本
相続関係の説明図
不動産相続する人の住民票
・固定資産税納付通知
・登記簿謄本

戸建て相続する手続きを実施する
前の項目で紹介した必要書類を持って法務局に行き、相続登記を行います。ただし、相続登記の手続きは複雑で慣れない人にはわかりにくいので、報酬が発生しても問題ない場合は司法書士に頼む人が多いです。

戸建て相続した場合の選択肢
戸建を相続しても、「相続はしたけど放置している」、「業者に管理費を頼むのももったいない」、「使っていない戸建の固定資産税を払うのがバカバカしい」、ということは少なくありません。

また、空き家状態にしていると草木が茂ってきますし、不法投棄場所になってしまう可能性があります。目が届かないことで破損が進み、倒壊の恐れが出ることすらあり得ます。すると、役所から「特定空家」に指定され、それまでの6倍もの固定資産税を請求されるリスクもでてきます。

上記のようなことにならないように、ここからは、相続した戸建の使い方を解説します。

居住する
相続した人が住めば、相続した戸建の管理を直接できます。住宅は人が住まないと荒れやすいですから、そこに住むこと自体が維持管理の一環になるのです。

相続以前に住んでいた家や場所に特に思い入れがなく、引っ越しても仕事や学業などに支障がない場合は有効な選択肢と言えるでしょう。

賃貸経営する
相続した戸建を賃貸物件として経営する手もあります。建物の状態が悪い場合はリフォームが必要ですが、戸建てなら長期的に住んでもらえる可能性もあり、利益につなげられるかもしれません。

賃貸物件化を検討する場合、初期費用や維持管理費と家賃収入のバランスを考える必要があります。「初めてで自信がない」という場合は戸建ての扱いに精通した不動産会社に相談すると良いでしょう。

土地活用する
戸建の状態が悪い場合、解体して土地として活用する手もあります。ある程度の面積があって居住の需要がある立地なら、新たにマンションやアパートを建てる選択肢があります。また、「あまり初期費用は掛けたくない」という場合は月極駐車場として活用する手もあるでしょう。

売却する
「継続的な手間をかけたくない」という場合や、「まとまったお金を得たい」という場合は売却も選択肢となります。この場合、建物がある状態で売るか、更地にして売るかは状況次第なので、不動産の売却を得意とする不動産会社に相談することをおすすめします。

まとめ
戸建を相続する際の流れと、相続後の活用方法についてまとめました。戸建て相続する場合、故人への想いや手続きの煩雑さなどから、なかなか進まないということもあるでしょう。そんな時は、ぜひ「株式会社シンシアリーホームズ」にご相談ください。

「株式会社シンシアリーホームズ」は中央区、江東区、墨田区、台東区で不動産を扱っており、不動産相続の相談に広く対応しています。弊社の専門は不動産業ですが、連携する税理士や司法書士もいますので、手続きに関するご相談にも喜んで対応します。また、相続した物件を賃貸にしたり、売却したりといった相談に応じることもできますので、不動産相続に関しては、ぜひ弊社にご相談ください。

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戸建てを高く売るにはどうしたらいい?不動産売却時のポイントを解説

query_builder 2024/11/07
コラム
No.47 戸建て 高く売るには

戸建てを売却する場合、「できるだけ高く売るにはどうしたらいいだろう」と誰もが考えることと思います。とはいえ、戸建ての売却には相場がありますし、買い手や仲介業者など複数の要素が関係するので、必ずしも売り手が望む額で売れるわけではありません。

そこで今回は、戸建てを高く売るための重要な知識を複数紹介します。まずは必要な情報を頭に入れて、売却を優位に進めましょう。

戸建てを高く売るには、まず相場を知る
戸建て物件をできるだけ高く売るには、まず相場を知っておく必要があります。売却を仲介業者に頼む場合にも、相場を知っていれば話がスムーズです。また、仮に相場と極端に違う価格を提示された場合、好ましくない業者であるかもしれません。つまり相場を知っていれば、安く売却してしまうリスクを低減できるのです。

以下に、相場を知るための方法を記載しますので、参考にしてください。

・国土交通省の地価公示を見る
国土交通省地価公示・都道府県地価調査」にアクセスすれば、特定地域の最新調査年の地価を知ることができます。

・国税庁の路線価図を見る
財産評価基準書 路線氷菓図・評価倍率表」にアクセスすれば、特定地域の路線価を知ることができます。
※、路線価とは、特定の道路に面する宅地の、1㎡当たりの価格です。

・国土交通省の不動産取引価格情報を見る
不動産取引価格情報」にアクセスすれば、特定地域の取引価格例を知ることができます。上記2つのサイトは土地価格しか見ることができませんが、このサイトは「種類を選ぶ」という項目で「土地と建物」という条件を選ぶことで、建物と土地を含めた価格を知ることができます。

戸建てを高く売るには、物件の特徴を踏まえる
戸建て物件は場所や面積、築年数や間取り、外装や内装などそれぞれに特徴があり、ひとつとして同じものはありません。そのため、売ろうとしている不動産の、プラス面とマイナス面をしっかり把握することが、高く売るためには欠かせません。

まず良い点はしっかりアピールすることで高く売ることにつながります。築年数や間取りなどがアピールポイントになりがちですが、例えば、買い物のしやすさや季節ごとに見える景色、治安の良さなどは住んでいる人だからこそ伝えられる貴重な情報です。

またマイナス要素がある場合、売却額を下げる要素になります。例えば物件が古ければ、リフォームで補うか、あるいはいっそ解体して更地として売るなど、それぞれの状況にあった対策につなげるためにも、客観的に物件を把握するよう心がけましょう。

戸建てを高く売るには、内覧対策をしっかり行う
戸建ての売却過程の中では、購入を希望している人に物件を直接見せる「内覧」があります。内覧は直接的に価格を決める要素ではありません。しかし、内覧で断られるケースが増えれば、価格を下げたり、リフォームなど費用を伴う対策を検討したりすることにもつながります。

戸建てを買う人の多くは居住を目的としているので、「この場所に住みたい」と思ってもらうことが重要です。内覧での印象が良ければ、売却成立に大きく前進することでしょう。また、内覧に来る人は、築年数や面積などの情報を事前に得ているので、何らかのイメージを持ってやってきます。そのため、「イメージより悪い」とガッカリされると購入意欲が低下しますし、「思ったより良い」と感じれば契約成立に近づきます。

まず、物件の印象を良くするための方法を列挙します。

・整理整頓で物件を広く見せる
・掃除はしっかり、特に水回りは注意
・カビなどが目立つ場合、ハウスクリーニングなどのプロに頼ることも重要
・ニオイはマイナス印象につながるので、消臭に気を配る(ただし化学的な香りは避ける)
・照明はすべて点灯し、物件を明るく見せる
・カーテンはきれいに開け、ヒダまで気を配ってタッセルで止めておく
・門扉や玄関、庭やベランダなどにも注意を払う
・クローゼット内も見られる前提で片付ける

また、内覧は売り手と買い手が直接顔を合わせる貴重な機会ですから、以下の点にも気を配るようおすすめします。

・対応はできるだけ女性が行い、相手にも女性目線で接する
・できれば子供やペットはどこかに預かってもらう
・静けさ、治安、景色、買い物環境の良さなど、住んでいる人ならではのアピールを行う
・相手との距離感に気を付け、すぐ近くをついて回るような行動は避ける
・「買ってほしい」という露骨なアピールは避ける
・売却する理由は聞かれたら正直に話す

戸建てを高く売るには、良い不動産会社を選ぶ
戸建てを高く売るためには、良い不動産会社をパートナーにする必要があります。不動産会社にも得意分野があり、戸建ての売却ノウハウ=戸建てを高く売る能力には差があるからです。そのため、まずホームページをしっかり見て、不動産の売却に関する記述がどの程度の比率を占めているかを確認しましょう。

また、地域に密着しているほど買い手の接触も多いですから、エリアを明記して事業を展開していることも確認してください。

まとめ
戸建てをできるだけ売るために持っておくべき知識ややるべきことを紹介しました。戸建ての売却価格は、相場や物件の価値を踏まえて検討することが欠かせません。また、戸建ての売却を得意とする不動産会社に依頼することも、高く売るためには非常に重要です。

「株式会社シンシアリーホームズ」は、中央区、江東区、墨田区、台東区などのエリアで不動産の売却を多数行ってきた実績を持っています。戸建てをできるだけ高く売るためのノウハウも豊富ですので、不動産の売却を検討しているのであれば、ぜひ弊社にご相談ください。
 

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コラム
No.42 マンション 税金

マンションは購入費以外にも、各種税金の支払いが必用です。しかし、普段では聞きなれない税金も多く、何をいくら支払えばいいかわからないかもしれません。

そこで今回は、マンション購入にかかる税金について、種類や税率、軽減措置などをまとめて解説します。節税対策により税額を抑えられる可能性もあるため、具体的な資金計画を立てるためにもチェックしておきましょう。

マンション購入時・購入後にかかる税金
マンション購入時・購入後にかかる税金を一覧形式で解説します。

マンション購入時にかかる税金の種類】

種類 特徴 税率
印紙税 ・契約書などの課税文書にかされる税金
・税額は購入価格に応じて異なる
1~10万円
※購入価格500万円~5億円以下の場合
登録免許税 ・所有権の保存や移転などの登記にかかる税金
・固定資産税評価額を基準に税額を算出する
・所有権の保存:評価額の0.4%
・所有権の移転:評価額の2%
不動産取得税 不動産取得の際にかかる税金 固定資産評価額の4%

マンション購入後にかかる税金の種類】

種類 特徴 税率
固定資産税 ・所有する固定資産(不動産など)にかかる税金
・毎年1月1日時点で不動産を所有していると課税される
固定資産税評価額の1.4%
都市計画税 ・都市計画事業や土地区画整理事業に充てる費用として課せられる税金
・毎年1月1日時点で市街化区域内に不動産を所有していると課税される
固定資産税評価額の0.3%

購入後にかかる税金は、マンションを所有している限り毎年支払う必要があります。マンション購入時は上記のような各種税金も予算に含めた上で、資金計画を立てましょう。

マンション購入にかかる税金の軽減措置・控除
マンション購入時にかかる税金は軽減措置・控除の適用で節税できます。適用できる軽減措置・控除を解説するので、マンション購入前に目を通しておきましょう。

不動産取得税における軽減措置
不動産取得税は、以下の要件を満たすと軽減措置を受けられます。

<軽減措置の要件>
・延床面積が50~240㎡
・購入者の居住用
・1982年以降に建てられている
・購入日以前の2年以内に耐震基準に適合している

控除される額は次のとおりです。

【軽減措置による控除額】

区分 控除額
新築 最大1,200万円
中古 100~1,200万円


    
    
    
※築年数が古いほど控除額は少ない

不動産取得税の軽減措置は申告制なので、各自治体で必要書類を受け取り、自ら申請しましょう。

固定資産税・都市計画税における軽減措置
固定資産税・都市計画税は、軽減措置の適用により以下の割合で減額されます。

【軽減措置(土地)】

適用範囲 固定資産税 都市計画税
200㎡以下の部分 1/6 1/3
200㎡超えの部分 1/3 2/3

マンションの場合は、敷地面積を戸数で割った値が適用

また、新築マンションの場合、築後5年間は以下の軽減措置が適用されます。

【軽減措置(建物)】

適用範囲 固定資産税 都市計画税
120㎡以下まで 1/2 -

マンションの場合は、共用部の床面積を各戸の床面積の割合に応じて適用

自治体によっては申告なしでも適用されますが、事前に自治体の相談窓口で確認しておきましょう。

住宅ローン控除(住宅ローン減税)
住宅ローン控除は、不動産購入時に住宅ローンを利用すると適用される控除です。住宅ローン残高の0.7%を所得税(控除しきれないときは住民税)から控除し、13年間適用されます。

ただし、確定申告の際に各種書類を持って手続きしなければ適用されないので注意してください。

<必要書類>
・確定申告書
・住宅借入金等特別控除額の計算明細書
・本人確認書類の写し
・建物・土地の登記事項証明書
・建物・土地不動産売買契約書(請負契約書)の写し
・源泉徴収票
・住宅ローンの年末残高等証明書

長期間の控除が受けられるため、積極的に利用しましょう。

マンション購入後は納税に注意点
マンション購入後の納税では、以下の点に注意してください。

<納税の注意点>
・軽減措置や控除の申告漏れ
・2年目以降は住宅ローン控除の申告方法が変わる

マンション購入にかかる税金の優遇措置・控除」で解説したとおり、軽減措置や控除は自ら申告しなければ適用されないケースが多いです。マンション購入後は税理士や税務署などへも相談しつつ、必要書類を集める準備もしておきましょう。

また、マンション購入後の初年度は確定申告により住宅ローン控除が適用されますが、2年目以降は年末調整で対応できます。税務署から届く明細書に必要事項を記入するだけなので、書類を紛失しないよう注意してください。

まとめ
マンション購入時は、購入費用以外にも各種税金の支払いに予算を割く必要があります。ただし、軽減措置や控除などで納税額は抑えられるため、積極的に利用しましょう。

また、住居の住み替えを検討している場合は、「株式会社シンシアリーホームズ」へご相談ください。弊社は中央区を中心に、江東区・墨田区・台東区などでお客様の不動産売却をサポートしてきました。

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