マンションの住み替えはどう行う？方法の種類や費用を不動産会社が解説 | コラム | 東京都中央区日本橋堀留町 小伝馬町駅【株式会社シンシアリーホームズ】

マンションを住み替える際、売却のタイミングや引越しまでの流れなどは具体的にイメージできないかもしれません。住み替えはスケジュール調整や資金計画の立て方が難しいため、全体の流れを理解しておく必要があります。

そこで今回は、マンションの住み替え方法を2種類解説します。住み替えにかかる費用も解説するので、お金の動きも含めて全体の流れをイメージできるでしょう。

基本的な知識を把握しておけば、資金計画の失敗や住宅ローンの重複など、後悔するリスクを抑えられます。

マンションを住み替える方法は2種類ある
マンションを住み替える方法には、「売り先行」と「買い先行」の2種類があります。それぞれ特徴が異なるため、メリット・デメリットと併せて見ていきましょう。

売り先行の特徴
売り先行とは、住み替え先の不動産を購入する前に、今住んでいるマンションの売却を始めることです。主なメリット・デメリットを見ていきましょう。

【売り先行のメリット・デメリット】

メリット	デメリット
・売却益を購入資金に充てられる ・住宅ローンを支払える ・売却活動に専念できる ・新居の購入予算が組みやすくなる	・引越し先が見つからないと仮住まいが必用 ・売却から住み替えのスケジュール調整が難しい ・内覧対応に手間取る

売り先行は先に売却を済ませられるため、住み替えに必要な費用に余裕が持てます。資金繰りの計画も立てやすくなり、金銭面においてのメリットが大きい方法です。

ただし、引越し先が見つかる前に売却が決まると、仮住まいも探さなければなりません。さらに、売却活動中は購入希望者への内覧対応も必要です。生活している家の中を見せることになるので、綺麗な状態を保たなければなりません。

金銭的な不安がある場合は、売り先行を検討してみましょう。

売り先行の流れ
売り先行の流れは次のとおりです。

＜売り先行の流れ＞
1.マンションの売却活動スタート
2.買主との売買契約成立
3.マンションの引渡し＆決済（旧居の住宅ローンも支払い）
4.新居探しスタート
5.新居が見つかるまで仮住まい
6.新居の売買契約成立
7.住宅ローン契約
8.新居へ引越し

旧居と新居の引越しを同日にする（仮住まいなし）場合、売却物件・購入物件の引き渡し時期を合わせる必要があります。スケジュール調整は難しいですが、不動産会社と相談しつつ、速やかに買主を見つけましょう。

買い先行の特徴
買い先行とは、新居への引越しを済ませてから、旧居の売却を始める方法です。買い先行のメリット・デメリットを見ていきましょう。

【買い先行のメリット・デメリット】

メリット	デメリット
・仮住まいは不要なので手間がかからない ・引越し～売却のスケジュールに余裕がある ・内見対応しやすい	・金銭的な余裕が必用 ・売却が長引くと住宅ローンが二重に発生する

買い先行は先に新居への引越しを済ませてから売却活動を始めるため、売り先行のようにスケジュールで焦る必要はありません。購入希望者に対しては、綺麗な状態の家をアピールできます。

ただし、買い先行は金銭的な余裕がなければ、資金計画が狂うかもしれません。たとえば、売却価格が想定よりも低い場合、住宅ローンを完済しきれず、自己資金から不足分を支払わなければならない可能性もあります。

さらに、買主が見つからないと不動産を2つ所有している状態なので、住宅ローンが二重に発生します。トラブルにも対応できる資金計画を立て、金銭的な問題がないか確認してから買い先行での住み替えを行いましょう。

買い先行の流れ
買い先行の流れは次のとおりです。

＜買い先行の流れ＞
1.資金計画を立てる
2.新居探しスタート
3.旧居の売却査定を依頼＆不動産会社の決定
4.新居の住宅ローンを契約
5.新居の支払い＆引渡し
6.新居へ引越し
7.旧居の売却活動スタート
8.買主との売買契約成立
9.旧居の引渡し＆決済（旧居の住宅ローも支払い）

上記のとおり、買い先行は新居の購入と旧居の売却をわけて行います。スケジュールに余裕を持たせやすいので、じっくり売却活動を行って、希望価格で取引できる買主を見つけましょう。

マンションの住み替えでかかる費用
マンションの住み替えでかかる費用（売却・購入）の内訳を解説します。住み替えを予算内に収めるためにも、各種費用を把握しておきましょう。

売却費用の内訳
マンションの売却にかかる費用は次のとおりです。

【売却にかかる費用】

項目	費用
仲介手数料	売却価格により異なる
司法書士への報酬	5,000円～3万円 ※司法書士により異なる
印紙税	1～10万円 ※売却価格500万円～5億円以下の場合
登録免許税	1,000円 / 1件
住宅ローンの一括返済	住宅ローンの残高を確認
一括返済に伴う手数料	5,000円～3万円 ※金融機関により異なる
譲渡所得税・住民税・復興特別所得税	売却益の20.315～39.63%

仲介手数料の上限額は売却価格に応じて決まるため、事前に不動産会社へ確認しましょう。

また、売却の際は各種費用を計算し、赤字が出ないよう売却価格を設定する必要があります。

購入費用の内訳
新居購入にかかる費用は次のとおりです。

【購入にかかる費用】

項目	費用
仲介手数料	購入価格により異なる
司法書士への報酬	約10万円 ※司法書士により異なる
印紙税	1～10万円 ※購入価格500万円～5億円以下の場合
登録免許税	・所有権の移転：固定資産税評価額の2％ ・所有権の保存：固定資産税評価額の0.4％
不動産取得税	固定資産評価額の4％
住宅ローンの手数料	相場は借入金額の約2％ ※金融機関により異なる
住宅ローンの保証料	相場は借入金額の0～2％ ※金融機関により異なる
各種保険の費用	加入する保険の種類や数により異なる

新居購入時は土地や建物の頭金だけでなく、上記のような費用も含めて予算を組む必要があります。事前に不動産会社へも相談しつつ、具体的な費用を算出しておきましょう。

まとめ
マンションの住み替え方法は2種類あり、どちらを選ぶかによってスケジュール調整や予算の組み方が変わります。「マンションを住み替える方法は2種類ある」を参考に、自分の状況と照らし合わせて、どちらが適切か判断しましょう。

住み替え方法に悩んだときは、ぜひ「株式会社シンシアリーホームズ」へご相談ください。弊社は中央区を中心に、江東区・墨田区・台東区などのエリアで不動産の売却を取り扱ってきました。

十分な実績とノウハウにより、お客様のご希望に沿った最適なプランをご提案させていただきます。