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マンションの寿命は何年まで？耐用年数や寿命の伸ばし方を解説
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2024/08/19
コラム
マンションが老朽化し始めると、「あと何年住めるのか？」「マンションの安全性は保たれるのか」などが気になります。そこで今回は、マンションの寿命について解説します。
寿命の伸ばし方や、寿命を迎えるマンションのその後なども解説するので、マンションオーナーはもちろん、入居者の方も参考にしてみてください。マンションの寿命がわかれば、新居への引越し時期や不動産の投資計画などを具体的に想定できるでしょう。
マンションの耐用年数は47年まで
建物によって耐用年数（法定耐用年数）は法律で定められており、マンションの場合は47年までです。ただし、耐用年数＝寿命ではありません。
次項では、耐用年数と寿命の違いや、マンションの平均寿命について解説します。
耐用年数＝寿命ではないので注意
耐用年数とは、固定資産の減価償却を行う際に使われる基準値であり、マンションの寿命ではありません。建物の価値は経年劣化によって徐々に下がります。所得税の計算は「価値の減少」も加味されるため、価値の下がりきる基準値が耐用年数として定められています。
あくまでも税制上の基準値なので、マンションの寿命へ当てはめないようにしましょう。
マンションの平均寿命は68年
国土交通省が発表した「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書によると、マンションの平均寿命は68年とされています。ただし、マンションの残存率50％となる期間を目安に算出された数字なので、必ずしもすべてのマンションに当てはまるとは限りません。
※出典：「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書
鉄骨鉄筋コンクリート造の建物は120年以上持つとされているため、定期的なメンテナンスによりマンションは寿命を伸ばせる可能性もあります。
マンションの寿命を伸ばす方法
マンションの寿命を伸ばす方法を3つ解説します。マンションオーナーとして安全な住居を入居者に提供するためにも、各方法を頭に入れておきましょう。
定期的なメンテナンスを行う
マンションは定期的なメンテナンスにより、老朽化を防ぐことができます。たとえば、共用部分の汚れや腐敗、雨漏りなどを放置していると、それらの箇所から老朽化が加速します。
塗装の塗り直しやタイルの張り替え、定期的な清掃などメンテナンスを欠かさなければ、老朽化を防ぎつつ、マンションの寿命を伸ばせるでしょう。専門的な技術が必用な場合は業者へ依頼して、日常的にできる箇所は住民同士の協力や管理会社へ任せることでメンテナンスできます。
旧耐震基準の場合は補強工事を行う
1981年以前に建てられたマンションの場合、新耐震基準に適用していない可能性があるため、補強工事で地震への対策を行いましょう。旧耐震基準は、震度5程度の地震に耐えられる耐震構造です。
一方、新耐震基準は震度6～7の地震にも耐えられる設計なので、「災害への耐性」という意味でマンションの寿命を伸ばせます。入居希望者へのPRポイントにもなるため、旧耐震基準のマンションは補強工事を検討してください。
大規模修繕による老朽箇所の改修
定期的なメンテナンスで補えない老朽化は、大規模修繕（躯体維持のための修繕）による改修が必用です。国土交通省のガイドラインによれば、大規模修繕の計画期間は「30年以上かつ、大規模修繕工事が2回含まれる」とされています。
つまり、15年に一度は大規模修繕を行う必要があります。あくまでも推奨される周期ではありますが、建物を安全に維持するためにも、ガイドラインをベースに大規模修繕を行いましょう。
寿命を迎えるマンションのその後
寿命を迎えるマンションはそのまま放置できないため、次項から解説する対処法を把握しておいてください。マンションは中長期的な不動産投資なので、将来も見据えた運用方法を頭に入れておきましょう。
ディベロッパーへ売却
ディベロッパーは地域開発を担う不動産会社で、売却後は新しい建物へと立て替えられます。売却益はマンションの解体費用なども差し引かれるため、期待する利益を得られないかもしれません。
しかし、住民にも売却益を分配するので、新居への住み替えに役立ててもらえます。
解体して土地を売却
マンションを解体し、土地のみを売却することもできます。マンションの状態とは関係なく売却できますが、住民は引っ越しを余儀なくされます。
解体費用も負担しなければならないので、売却後の利益を算出した上で判断しましょう。
入居者にも費用を負担してもらい立て替える
入居者から建て替え費用を募り、マンションを建て替える方法もあります。この場合、以下の条件を満たさなければなりません。
＜建て替えの条件＞
・入居者4/5以上が賛成している
・入居者に数千万円単位の立て替え費用を負担してもらう
入居者への負担が大きいため、現実的でない場合は売却も検討しましょう。
まとめ
マンションの寿命はおよそ68年ですが、メンテナンスや大規模修繕などで寿命を伸ばせます。マンションオーナーはもちろん、入居者も含めてマンションを大切に扱う意識が大切です。
また、寿命を迎えそうなマンションは売却も検討しましょう。「株式会社シンシアリーホームズ」では、中央区を中心に江東区・墨田区・台東区などで、お客様の不動産売却をサポートしてきました。
お客様のご要望をもとに、適切な売却方法をご提案させていただきます。売却相談のみのご来店も歓迎しておりますので、お気軽にご相談ください。
