マンション経営に必須の基礎知識をメリット・デメリットと併せて解説 | コラム | 東京都中央区日本橋堀留町 小伝馬町駅【株式会社シンシアリーホームズ】

マンション経営には専門的な知識も不可欠です。「安定した収入を得る」「経営上のリスクを抑える」などのためにも、まずは基礎知識を頭に入れておきましょう。

今回は、マンション経営における基礎知識＋メリット・デメリットを解説します。「土地活用の選択肢に加えたい」「相続したマンションを経営すべきか検討したい」などの人はぜひ参考にしてみてください。

マンション経営に向いている人も解説しているので、経営を始めるべきか悩む人は要チェックです。

マンション経営を始める際の基礎知識

マンション経営を始める際に知っておくべき基礎知識を解説します。経営失敗のリスクを避けるためにも、事前に必要な知識を頭に入れておきましょう。

マンション経営の仕組み

マンション経営とは、マンションオーナーである自分が入居者に部屋を貸し（建物を賃貸化）、家賃収入を得るという仕組みです。注意点として、家賃収入＝収益ではありません。

当面の家賃収入は住宅ローンの返済に充てられるため、住宅ローンを完済してから初めて収益を得られます。

マンション経営の初期費用

マンション経営を始める際は、以下の初期費用がかかります。

【マンション経営の初期費用】

項目	費用
マンション購入の頭金	数百万円 ※マンションの購入金額による
住宅ローンの諸経費（定率型の場合）	相場は借入金の約2.2％
登録免許税	固定資産税の2％
不動産取得税	固定資産税の4％
登記費用（司法書士への報酬）	司法書士により異なる
各種保険料	保険の種類や加入数により異なる
印紙税	2～10万円 ※購入金額1,000万円～5億円以下の場合
仲介手数料（中古マンション購入時）	購入金額 × 3％ + 6万円 + 消費税 ※上記は仲介手数料の上限額

上記のとおり、マンション経営を始める際は、建物や土地の購入費以外にもさまざまな費用が必用です。頭金も含め、購入費の2～3割程度の予算を組んでおきましょう。

マンションを建てるまでの流れ

マンションを建てるまでの流れについて、新築マンションを例に解説します。

＜マンション経営を始める流れ＞

1.複数の建築会社へ建築プランの相談
2.土地や周辺環境を調査
3.建築プランの精査
4.建築会社を決定・契約
5.建築確認が下り次第着工
6.建物の検査
7.入居者の募集開始

建築会社へ相談する際は、内装・外装のデザインや各種設備（エレベーターやオートロックなど）の有無、などを話し合います。想像しているマンションのテイストや入居者のターゲットに合わせて、建築プランを組み立ててもらいましょう。

5階建て前後のマンションであれば、すべて完了するまでに1年～1年半はかかります。

マンション経営のメリット・デメリット

マンション経営のメリット・デメリットは次のとおりです。

【マンション経営のメリット・デメリット】

メリット	デメリット
・老後までの安定した収入に期待できる ・節税対策ができる ・生命保険として活用できる	・空室による自己破産 ・災害による建物損傷や消失

住宅ローンを完済したあとは家賃収入がそのまま利益となるため、老後まで安定した収入を得られます。さらに、マンション経営における支出を経費として計上すると、所得税の節税が可能です。

また、住宅ローンに特化した保険（団体信用生命保険）へ加入できるので、契約者が亡くなった場合は保険金を住宅ローンに充てられます。家族には財産のみを残せるため、生命保険の代用としても活用できます。

ただし、マンション経営では満室状態を維持できるとは限りません。空室が続くと家賃収入を得られず、住宅ローンの支払いが滞る可能性もあります。災害により建物が破損すると修繕費用がかかるほか、災害規模によっては建物の消失で資産を失うリスクもあるでしょう。

これらのリスクが原因で自己破産へ追い込まれる恐れもあるため、マンション経営を始める際は、市場や周辺環境などを徹底的に調査することが重要です。

マンション経営が向いている人

マンション経営に向いている人の特徴を見ていきましょう。

＜マンション経営が向いている人＞

・すでに土地を持っている（50坪以上）
・初期費用に充てられるだけの十分な自己資金がある
・長期的な運用計画を立てられる

相続などで土地を所有している場合、土地の取得費用がかからないため初期費用を抑えられます。さらに、「マンション経営の初期費用」でも解説したように、初期費用にはマンション購入費の2～3割程度の自己資金が必用です。自己資金に余裕があれば住宅ローンを借りやすくなるほか、資金不足などのトラブルに陥るリスクも抑えられます。

また、マンション経営は数十年にわたって運用する不動産投資です。収支のバランスや建物の管理・維持、目標収益など、将来像を具体的に描ける人はマンション経営に向いています。

まとめ

マンション経営は、長期的に安定した収入を得られる不動産投資の一つです。節税対策としても有効なので、土地活用や投資の手段として検討してみましょう。

ただし、マンション経営には空室や災害による収益減・資産消失などのリスクもあります。「相続したものの経営はしたくない」といった場合は、売却も検討しましょう。

「株式会社シンシアリーホームズ」では、投資用マンションに関する売却相談も承っております。弊社は中央区を中心に、江東区・墨田区・台東区などで不動産の売却に対応してきました。培ったノウハウと最新の市場動向から、お客様にとって最適なプランをご提案させていただきます。