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土地活用のリスクとは?対策方法やリスクの少ない土地活用の選び方

query_builder 2024/06/21
コラム
土地活用 リスク

土地活用をしたいと思っても、「初期費用を回収できないんじゃないか」「高額な維持費で期待する収入を得られないかも」など、リスクへの不安はなかなか拭えません。しかし、どのようなリスクがあるのか事前に理解していれば、土地活用の失敗を回避できる可能性があります。

今回は、土地活用におけるリスク+対策方法について解説します。リスクの少ない土地活用の選び方も解説するので、これから始める人はぜひ参考にしてみてください。

対策方法を頭に入れておけば、リスクを最小限に抑えつつ、利益の最大化も狙えます。

土地活用における主なリスク
土地活用における主なリスクは次のとおりです。

土地活用のリスク】

リスクの種類 内容
空室による利益の減少 ・入居者が集まらないため支出のみが発生
・住宅ローンの返済へも影響する
 
利用者が起こすトラブル ・家賃の滞納や騒音などのトラブル
・他の利用者へ悪影響を及ぼす
・解決へのコストや労力がかかる
ローン(変動金利制)の金利上昇 ・金利上昇によりローンの返済額が増える
・返済を滞納する恐れもある
自然災害による破損や消失 ・災害により建物や設備が破壊される
・破損箇所の修繕費がかかる
・消失した場合は資産を失う
定期借地権による制限 ・貸出の契約期間により売り時を逃す
・売却による利益に期待できない可能性がある

※定期借地権:決められた期間のみ土地を貸し出す借地権

土地は有形資産であり、活用方法によっては人や自然などから影響を受けます。修繕・メンテナンスだけでなく、トラブル解決などへのコストも考慮して活用しなければなりません。

次項の対策方法も含めて、土地活用の知識・ノウハウを頭に入れておきましょう。

土地活用におけるリスクの対策方法
土地の活用方法別に、リスクへの対策方法を解説します。資産を守るためにも、土地活用を行う際は対策方法も理解しておきましょう。

賃貸経営(アパート・マンション
アパート・マンションなど賃貸物件を経営の場合、空室対策を行って利益の減少を防ぐことが大切です。

<賃貸経営の対策方法>
・部屋の空き状況を常に把握しておく
・定期的なリフォームや修繕などを行い、建物の価値を落とさないようにする
・市場調査を行い、入居者の需要を常に把握する

空室対策には、入居者が何を求め、何が原因で退去するのかを把握する必要があります。部屋の空き状況を把握しつつ、需要を満たせていないと判断したときはリフォームや修繕も検討しましょう。

駐車場経営
駐車場経営では空車リスクへの対策を行い、安定した利益を確保しましょう。

<駐車場経営の対策方法>
・適した立地条件か徹底的に調査する
・地域内の料金相場を把握しておく

駐車場は駅前や住宅地、商業エリアなど、車の利用者が多い立地に向いています。安定した稼働率を維持するためにも、立地条件は十分に調査しなければなりません。

また、料金が相場より高ければ、利用者は競合の駐車場を利用します。周辺地域の料金(平日・休日など)を調査して、相場に合わせた料金を設定しましょう。

定期借地
定期借地の場合、賃料の滞納や土地の価値上昇などへの対策を行い、利益を最大化させることが大切です。

<定期借地の対策>
・前払地代方式で賃料の滞納を防止
・周辺地域での都市開発や交通機関の整備などがないか調査する

前払地代方式とは、定期借地における契約期間中の賃料を全額もしくは一部を前払いしてもらう方法です。賃料の滞納リスクを抑えられるため、滞納時の対処も不要です。

また、定期借地の契約期間中、土地オーナーは契約解除できません。土地の価値が上昇しても売却できないため、事前に周辺状況を調査して、価値が上がるかどうか判断しましょう。

リスクの少ない土地活用の選び方
土地活用のリスクを最小限に抑えるには、以下のポイントを心得ておく必要があります。

<リスクを抑えた土地活用のポイント>
・徹底した市場調査で安定した利益を得られるか把握する
・初期投資が少ない活用方法を選ぶ

どの活用方法においても、競合や立地、周辺環境などを調査して、利益を得られるか確認しなければなりません。経営に失敗している競合が多い場合、将来的には自分も同じリスクがあると考えましょう。

さらに、「整地のみで活用できる」「土地の形状をそのまま活かせる」など初期投資を抑えられれば、仮に失敗したとしてもリスクは最小限です。「リスクなしの土地活用」は現実的ではありませんが、徹底した準備を行ってリスクを最小限に抑えましょう。

まとめ
どの土地活用においても、リスクは必ず付いて回ります。そのため、想定しうるリスクを洗い出し、可能な限り対策を打つことが重要です。

リスクへの対策が難しい場合は、売却も検討しましょう。「株式会社シンシアリーホームズ」では、不動産の売却相談も承っております。

中央区を中心に、江東区・墨田区・台東区など幅広いエリアで売却相談に対応してきました。お客さまの要望に沿ったご提案をさせていただきますので、ぜひお気軽にご来店ください。
 

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