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共有名義の不動産は売却できる！？売却方法やリスク・トラブルを解説
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2024/01/09
コラム
共有名義の不動産を売却する際、「夫婦で相談したほうがいい？」「相続トラブルを避けたい」など、疑問や不安があるかもしれません。そこで今回は、共有名義の不動産を売却する方法や売却の手順を解説します。
売却によるリスク・トラブルも解説しているので、心配な点が多い人はぜひ参考にしてみてください。基本的な知識を頭に入れて、全員が納得する形で売却を成功させましょう。
共有名義の不動産を売却する4つの方法
共有名義の不動産は、1人で勝手に売却できません。そのため、売却する際は次項から解説する4つの方法を参考に手続きを進めてみましょう。
名義人全員の同意を得る
共有名義の場合、名義人全員の同意が得られれば不動産を売却できます。共有名義とは、一つの不動産に対し、複数人の所有者がいることを指します。
そのため、一人でも売却に反対する人がいる場合、不動産は売却できません。名義人が複数いる場合は、話し合いの場を設けて売却すべきか検討しましょう。
持分の土地のみを売却する
土地の場合、自分の持分だけを売却できます。持分とは、土地の取得にあたって出資した費用の割合を指します。たとえば、1,000万円の土地を取得する際、200万円分を出した場合は、土地の1/5が自分の持分です。売却価格は安くなるものの、他の名義人や業者に売却できます。
ただし、自分の持分であっても、手続き上は他の名義人の意思確認が必用です。すべての土地を売却するよりハードルは下がるかもしれませんが、事前に話し合いが必用なのは忘れないようにしましょう。
リースバックで賃貸化する
居住用の不動産であれば、リースバックで賃貸化して売却する方法もあります。リースバックとは、不動産を不動産会社へ売却し、改めて賃貸契約を結ぶことです。
名義人の誰かが住む不動産を売却したいとき、リースバックであれば「売却＆居住の継続」を実現できます。ただし、家賃の額によっては住宅ローンの残高を超える恐れがあるほか、賃貸住宅としての新たなルールも守らなければなりません。リースバックを行う際は、すべての名義人に同意を得る必要があります。
共有物分割請求で共有名義を解消する
他の名義人との話し合いが進まないときは、共有物分割請求で共有名義を解消する方法もあります。共有物分割請求とは、裁判所を通じて共有物の最適な分割方法を判断してもらう方法です。多少強引な方法ではありますが、法律でも定められた権利（民法第256条）なので誰でも行使できます。
まずは弁護士などの専門家へ相談し、過去のケースや今後の流れなどを確認しましょう。
共有名義の不動産を売却する手順
共有名義の不動産を売却する手順は次のとおりです。
＜売却の流れ＞
1.誰が共有名義になっているのか「登記事項証明書」で確認する
2.話し合いのまとめ役を決める（弁護士などの専門家も手配する）
3.必要書類を集める
4.売却費用の負担割合を話し合う（仲介手数料や登録免許税などの負担）
5.売却活動開始
＜必要書類＞
・登記識別情報（登記済権利証）
・地積測量図、境界確認書
・印鑑証明書
・身分証明書
・住民票
話し合いの際は、不動産や法律などの知識も必要なので、必ず専門家を手配しておきましょう。まとめ役は名義人以外（不動産会社など）にも任せられます。
また、売却活動中は購入希望者から値下げを要求されることも少なくありません。このようなとき、勝手に値下げしてしまうと名義人全体の利益が減ってしまいます。金銭トラブルにつながらないよう、最低売却価格を決めて売却活動を始めましょう。
共有名義の不動産を売却するリスク・トラブル
共有名義の不動産を売却する際は、以下のリスク・トラブルにも注意しましょう。
＜売却時のリスク・トラブル＞
・共有物分割請求により不動産の売却価格が下がる
・持分を業者に売却した場合、業者が他の名義人にも売却を迫る可能性がある
・住宅ローンの返済費用を負担するリスクがある
共有物分割請求の判決によっては、不動産が競売にかけられるケースもあります。この場合、希望価格での売却ができないリスクがあるので注意してください。
また、持分の買い取り業者は、他の名義人が持つ不動産も買い取ろうと動く可能性があります。強引な売買を持ちかけられる恐れもあるため、可能であれば他の名義人に買い取ってもらう方法も検討しましょう。
さらに、不動産をすべて売却できたとしても、住宅ローンが残っていれば返済しなければなりません。誰がどの割合で負担するのか話し合っておかなければ、金銭トラブルに発展します。
共有名義の不動産は売却時の扱いが難しいため、専門家も交えた話し合いの場を設けることも大切です。
まとめ
共有名義の不動産は、個人が勝手に売却できるものではなく、他の名義人から同意を得る必要があります。金銭トラブルに発展するリスクもあるので、事前に専門家への増段も検討してください。
「株式会社シンシアリーホームズ」は、中央区を中心に江東区・墨田区・台東区などのエリアで、売買に強い不動産として実績を重ねてきました。お客様のご希望を最大限叶えられる提案をさせていただきますので、共有名義でお困りの際はぜひご相談ください。
