住み替えとは？流れや費用・注意点もまとめて不動産会社が解説 | コラム | 東京都中央区日本橋堀留町 小伝馬町駅【株式会社シンシアリーホームズ】

ライフスタイルの変化によって住み替えを検討する人も少なくありません。住み替えによって住宅を変えることで、生活も気持ちも一新されることでしょう。しかし、お金や流れについての不安があるという人も多いと思います。

 

そこで今回は、住み替えとは具体的にどんなことを指すのか、そしてどのような流れで進めどの程度の費用が必要なのかに加えて注意点までまとめて詳しく解説していきます。

 

<h2>住み替えとは</h2>

住み替えとは、今住んでいる住宅から新しい住宅へと住み替える、つまり引越しすることです。住み替えと引越しはほぼ同じ意味ではあります。大きな違いと言えば、住み替えという言葉は不動産業界においてよく使われるということでしょう。

 

【住み替えの例】

・賃貸アパートやマンションから購入した戸建てへの住み替え
・賃貸から賃貸への住み替え
・マイホームを売却して新しい住宅を購入する住み替え

上記に挙げた例の通り、住み替えと一言で言ってもその定義は広いのです。賃貸でもマイホームでも、住宅を変える場合は住み替えになるのだと覚えておくとよいでしょう。

 

<h3>買い先行と売り先行とは</h3>

住み替えをするときに現住宅を売却して新しい住宅を購入したい場合の方法としては、「買い先行」と「売り先行」の2つがあります。

 

【買い先行と売り先行】

 

 

	買い先行	売り先行
概要	住み替え先の不動産を先に購入してから現住宅を売却する	現住宅を売却してから新しい住宅を購入する
メリット	・納得いくまで新住宅を探すことができる ・仮住まいが必要ないので引越しが一度で終わる ・売却する住宅が空家になるため内覧もきれいな状態で行える	・売却した利益やローン完済などお金に余裕をもって新住宅を探すことができる ・売却活動を焦らず行うことができる
デメリット	・売却が決まるまでの維持費等が必要になる ・二重ローンになる可能性が高い	・売却活動中にいい物件に出会っても購入することができない ・新住宅へ住み替えるまでの期間に仮住まいが必要となり引越しが二度になる可能性が高い ・内覧対応は居住したままの状態で行う必要がある

 

現住宅、つまり売却したい物件を先に売るか、それとも先に新住宅を購入するかどちらかの方法をとることができるのです。

買い先行・売り先行ともにメリットとデメリットは存在します。住み替えの状況や、金銭的状況などを全て把握し検討したうえでどちらの方法をとるのか決めていきましょう。

 

住み替えにかかる費用

住み替えをする際には、少なからず費用が発生します。

 

【住み替えにかかる費用一覧】

売却時にかかる費用    購入時にかかる費用
・仲介手数料
・印紙税
・抵当権抹消手続き費用
・売却により発生する各種税金
・引っ越し費用    ・購入費用
・仲介手数料
・住宅ローン手数料
・所有権移転登記費用
・抵当権設定登記費用
・司法書士への報酬
・保険料
・引っ越し費用
・各種税金

上記に挙げた費用以外にも、別途出費が発生することもあります。一概には言えないものの、住み替えの規模によっては数十万、数百万、そして何千万とかかることもあるでしょう。新しい住宅の購入においては売却益をあてにしている人も多いと思いますが、諸費用分程度は手元に用意しておけると安心です。

 

また、住み替えなどにおける不動産売買においては特例や控除が使えることもあります。活用することで大きな節税につながることもあるため、忘れずに確認してください。

 

住み替えのために現住宅を売却する流れ

つづいては、住み替えの流れを解説していきます。まずは、住み替えのために現住宅を売却するときの流れから見ていきましょう。

 

【住み替えのために現住宅を売却する流れ】

①    現住宅の査定を行う
②    不動産会社を決め契約をする
③    現住宅の売却活動を行う
④    買主が決まったら売買契約をする
⑤    引き渡し後に新住宅へ住み替えをする

不動産売却の流れは、先述した大きな5ステップに沿って行います。

 

① 現住宅の査定を行う

現住宅の売却を検討するときには、まず現住宅がどのくらいで売却できるのか、どのくらいの価値があるのかを知っておく必要があります。現住宅の査定は、不動産会社に依頼することも、ネットで簡易的に一括査定をすることもできます。

 

査定方法は問いませんが、どの場合でもかならず複数の不動産会社から査定をだしてもらってください。複数の不動産会社から査定をもらうことで相場が分かります。売却において価格設定は重要なので、相場を知っておくためにも、適切な価格設定をするためにも、知識として査定額をいくつか算出してもらいましょう。

 

② 不動産会社を決め契約をする

現住宅の査定が終わったら、実際に売却活動を依頼する不動産会社を決め、契約を行います。不動産売却における契約を「媒介契約」と呼びますが、媒介契約の中にも細かく種類があるのです。

種類	概要
一般媒介契約	・1社でも、複数の不動産会社に仲介を依頼することができる ・契約期間の法的定めはない ・不動産会社の売却活動報告義務はない ・レインズへの登録は必須ではない
専任媒介契約	・1つの不動産会社とだけ契約を結ぶ ・契約期間は3ヵ月 ・不動産会社からの売却活動報告は2週間に1回以上が義務 ・レインズへの登録は必須
専属専任媒介契約	・1つの不動産会社とだけ契約を結ぶ ・契約期間は3ヵ月 ・不動産会社からの売却活動報告は1週間に1回以上が義務 ・レインズへの登録は必須 ・自分で買主を見つけることはできず必ず不動産会社を通す

 

それぞれの契約方法にメリットとデメリットはあるため、一概にこれがいいということはできません。不動産会社に相談し、自分にとってベストな契約方法はどれなのかよく考えてみましょう。トラブルを防ぐためにも、自分が納得して契約することが何より大切です。

 

③ 現住宅の売却活動を行う

不動産会社との媒介契約を終えたら、現住宅の売却活動を開始します。売却活動といっても、自分ですべきことは殆どありません。ネットへの掲載やチラシ、来店したお客様へのアプローチなどは不動産会社が代わりに行ってくれます。

 

ただし、不動産会社から買主による内覧希望や質問、相談などがきたときは都度、真摯に対応しましょう。内覧があるときは、現住宅に住んでいなくても済んでいても、掃除をしておくと少しでもいい印象を与えることができるはずです。

 

④ 買主が決まったら売買契約をする

売却活動が実を結び、買主が決まったら売買契約を結びます。売買契約で売却価格や決済・引渡し日など詳細を決めて、双方問題なければ契約です。

 

売買契約の時には、契約書や重要事項説明書の内容をしっかり確認してください。難しく思うこともあるかもしれませんが、適当に流してはいけません。署名・捺印をして契約が締結されたあとでは、変更も難しくなります。後悔しないためにも、トラブルを防ぐためにも、隅々まで確認し不安や疑問点は解消してから契約に進んでください。

 

⑤ 引き渡し後に新住宅へ住み替えをする

売買契約で決められた引き渡し日に、買主へ不動産の引き渡しを行います。決済も引き渡しと同日に行うことがほとんどです。

 

引き渡しの後は、不動産の所有権移転登記など諸々の手続きも忘れないでください。手続きは自分で行うこともできますが、司法書士へ依頼することもできます。司法書士へ依頼する場合は、事前に相談しておきましょう。

 

住み替えのための新住宅を購入する流れ

つづいては、住み替えのための新住宅を購入する流れを解説していきます。

 

【住み替えのための新住宅を購入する流れ】

①    新住宅の条件を明確にする
②    気になる物件を内覧する
③    売買契約をして決済をする
④    引き渡しをして新住宅への引越し

売却とはまた違った流れになるため、間違えないようより詳しく見ていきましょう。

 

① 新住宅の条件を明確にする

まずは、新住宅の条件を明確にしましょう。条件とは、価格や立地、間取りなどのことです。もちろん希望全てを叶えられることが一番ですが、そうもいかないこともあります。そのため、何は譲れないのか優先順位を決めておくことも忘れないでください。

 

新住宅の条件が明確になったら、不動産会社に相談して物件探しやスケジュールについて詰めていきます。売却するのと同じ不動産会社であれば話もスムーズかもしれませんが、違う不動産会社に依頼する場合は住み替えをすること、現住宅を売却することなどもしっかり伝えておきましょう。

 

② 気になる物件を内覧する

自分たちが出した条件に近い、気になる物件が見つかったら、とにかく内覧に行ってみましょう。自分たちの目で見ることで、写真や文章だけでは伝わらない魅力や、逆に欠点も見つかるはずです。

 

建物はもちろん、周辺環境も見ておきましょう。駅までの距離、駐車場、近隣環境など、一人一人理想とするものは異なるはずです。建物は良いけれど周辺環境が不便すぎると後悔しないために、気になる物件は内覧、そして周辺を歩いたりして自分の目で確認してください。

 

③ 売買契約をして決済をする

ここに住みたいと、希望に叶う住宅が見つかったら申し込みをし、売買契約に進みます。売却同様、契約書や重要事項説明書は隅々まで確認して納得してから署名・捺印をしましょう。

 

④ 引き渡しをして新住宅への引越し

売買契約で取り決めた日時に、引き渡し・決済を行います。引き渡し日と同じ日に引越しをすることもありますが、時間配分などスケジュール管理はしっかり行ってください。

 

購入の場合も、もろもろの手続きは必要です。引越しと合わさりバタバタとすることも考えられるので、余裕を持った手続きスケジュール、もしくは司法書士への依頼なども検討しておきましょう。

 

住み替えで後悔しないために注意したいポイント

最後は、住み替えで後悔しないために注意したいポイントを解説します。

 

【注意点】

・不動産会社選びは慎重に行う
・売却益だけでなく諸費用も考慮しておく
・売却価格は適正価格で行う

上記3つの注意点について、より詳しく見ていきましょう。

 

不動産会社選びは慎重に行う

住み替えを行う際、とくに売買が伴う際には不動産会社選びは慎重に行いましょう。不動産会社によって、賃貸が得意、売買が得意など、強いジャンルは異なります。そのため、住み替えや売買を安心して任せることができる不動産会社を選ぶことが大切です。

 

現住宅を売却する場合は、建物があるエリアの売買に強いかどうかも確認しておきたいポイントです。新住宅においても同じく、エリアに強い不動産会社というのは必ず確認しておきましょう。

 

売却益だけでなく諸費用も考慮しておく

現住宅を売却して新住宅を購入するという場合に売却益をあてにしている人も多いでしょう。しかし、「住み替えにかかる費用」で解説した通り新住宅購入だけでなく住み替えにはさまざまな費用が掛かります。諸費用を支払うタイミング等も異なるため、新住宅購入だけでなく諸費用の捻出についてもスケジュールに組み込んでおくことを忘れないでください。

 

売却価格は適正価格で行う

現住宅の売却価格は、適正に設定しましょう。なるべく高く売って新住宅への住み替え資金としたいと思うのは当然です。しかし、相場から大きく外れた価格設定だと買主がなかなか見つからず、住み替えがいつまでたってもできなくなってしまいます。

 

買い先行の場合であっても、売却するまではもともと住んでいた住宅の維持費やローン返済が必要になります。安すぎる金額設定も損をしてしまうだけですが、高すぎて買主が見つからないような価格設定は辞めましょう。

 

まとめ

今回の記事では、住み替えとは具体的にどんなことを指すのか、そしてどのような流れで進めどの程度の費用が必要なのかに加えて注意点までまとめて詳しく解説してきました。住み替えは人生においても大きなイベントです。特に売買を伴う住み替えは、慎重に進めなければなりません。

 

中央区付近で売買を踏まえた住み替えを検討している人は、ぜひ一度「株式会社シンシアリーホームズ」にご相談ください。不動産売買に注力してきたからこそ、住み替えについてもご家庭ごとに最適なプランを提案させていただきます。