マンション売却の流れ7ステップ｜注意点や費用まで総解説 | コラム | 東京都中央区日本橋堀留町 小伝馬町駅【株式会社シンシアリーホームズ】

 

マンション売却は、大きく7つの手順に沿って進めていく必要があります。流れをしっているか、かかる費用や注意点を知っているかどうかでマンション売却を成功させられるかどうかは大きく左右されるでしょう。

 

そこで今回の記事では、マンション売却の流れや注意点、そして売却にかかる費用までまとめて詳しく解説していきます。マンション売却について不安や疑問がある人、マンション売却を成功させたい人はぜひ今回の記事を参考にしてください。

 

 

マンション売却の流れ7ステップ

 

冒頭でも触れたとおり、マンション売却は大きく7つの手順に沿って行います。

 

【マンション売却の流れ7ステップ】

① マンション売却の事前準備をする
② マンションの査定を出す
③ マンション売却を依頼する不動産会社を決める
④ マンションの売却活動を行う
⑤ マンションの売買契約を結ぶ
⑥ マンションの引き渡しと決済を行う
⑦ マンション売却後の確定申告を行う

上記7つの手順について、どのようなことをしていくべきなのかをより詳しく見ていきましょう。

 

① マンション売却の事前準備をする

マンション売却をスムーズに行うために、まずは事前準備をしておきましょう。マンション売却における事前準備とは、下記のようなものです。

 

【マンション売却の事前準備】

・マンション希望売却価格の考慮
・マンション売却の期限
・マンション売却に必要な書類の準備

マンションをいくらで売りたいのか、いつまでに売りたいのかなどだいたいの目標やスケジュールを決めておく事からはじめます。もちろん、現時点で希望価格やスケジュールを決めてもそれ通りに進むとは限りません。しかし、ある程度自分の中での流れを決めておくことでスムーズに、そして期限を設けてキビキビと動くことができるようになります。また、マンション売却において必要な書類を準備しておくと、これから不動産会社へ行くときにもスムーズになるでしょう。

 

【必要書類】

・マンションの権利書
・マンションの管理規約
・固定資産税納税通知書/固定資産税評価証明書
・マンションのパンフレットや間取り図

マンション売却を始める前に用意しておくと良い書類は、上記4つの書類です。手元にある場合は良いですが、紛失した場合は役所や法務局などで入手しておきましょう。

 

② マンションの査定を出す

マンション売却の事前準備が終わったら、マンションの査定を出してもらいます。マンションにどれだけの価値があるのか、どの程度の金額で売買成立した実績があるのかどうかを出してもらうのです。査定は、不動産会社に依頼することも、ネットで簡単に一括見積をしてもらうこともできます。どちらでも構いませんが、必ず複数社に査定は依頼しましょう。

 

	概要
机上査定	マンションの築年数など物件情報だけを見てマンションの査定額を出す方法
訪問査定	実際にマンションに訪問し、細かな状況を加味して最低額を出す方法

 

マンション査定には、上記表に記載した通り2つの査定方法があるのです。机上査定は簡単に査定を出してもらうことができますが、実際にマンションに訪問して行う訪問査定に比べればやはり正確さには欠けてしまいます。しかし簡単に査定をだしてもらえるのでまずは机上査定から始めてみてもいいでしょう。

 

③ マンション売却を依頼する不動産会社を決める

マンション売却の下準備、そして査定が終わったら、売却仲介を依頼する不動産会社を決めましょう。マンション売却を依頼する場合は、「媒介契約」を結びます。媒介契約の種類は3つあり、どれを選ぶかによって何社の不動産会社に依頼するのかなどが変わるので検討しましょう。

 

【媒介契約の種類】

種類	概要
一般媒介契約	・複数の不動産会社に仲介を依頼することができる ・契約期間の法的定めはない ・不動産会社の売却活動報告義務はない ・レインズへの登録は必須ではない
専任媒介契約	・ひとつの不動産会社とだけ契約を結ぶ ・契約期間は3ヵ月 ・不動産会社からの売却活動報告は2週間に1回以上が義務 ・レインズへの登録は必須
専属専任媒介契約	・ひとつの不動産会社とだけ契約を結ぶ ・契約期間は3ヵ月 ・不動産会社からの売却活動報告は1週間に1回以上が義務 ・レインズへの登録は必須 ・自分で買主を見つけることはできず必ず不動産会社を通す

 

レインズとは、登録している不動産会社だけが見られる不動産情報サイトのことです。一般サイトには公開されていない情報もあるため、レインズへ登録することで不動産会社に訪れた人にも認知してもらえる可能性が高くなります。

 

専任媒介契約と専属専任媒介契約は同じに思えますが、不動産会社からの売却活動報告の頻度が違います。そして何より、専属専任媒介契約では自分で買主を見つけて売買することはできません。かならず契約した不動産会社を通さなければいけないのです。どの契約方法にも良し悪しはあるので、自分に合ったものを選ぶようにしましょう。

 

④ マンションの売却活動を行う

不動産会社との媒介契約を終えたら、マンションを売るための活動を始めます。売却活動は基本的に、不動産会社が行ってくれるので自ら動くべきことは多くありません。不動産会社から買主によるマンションの内覧希望があった場合や、相談がある場合には適所対応していきましょう。

 

⑤ マンションの売買契約を結ぶ

マンションの売却活動が実を結び、買主が決まったら売買契約を結びます。売買契約は売主・買主、そして双方の仲介をしている不動産会社が立ち合い契約を進めることが一般的です。

 

売買契約の際には、重要事項説明書の読み合わせをして問題なければ双方の署名・捺印をして契約を完了させます。契約書や重要事項説明書の内容は専門用語も多く、難しいと感じることも多いです。しかし、絶対に隅々まで確認をして、納得したうえで署名・捺印をしてください。契約締結後の変更などは難しくなるため、必ずご自身でチェックしましょう。

 

⑥ マンションの引き渡しと決済を行う

売買契約が無事に締結したら、定めた日時にマンションの引き渡し、そして決済を行います。決済は引き渡しと同日に行われることが一般的ですが、変更がある場合は事前に確認しておきましょう。

 

また、引き渡し・決済と同時に不動産登記変更手続きも行わなければなりません。マンションの所有者が変わる引き渡し後に、手続きをする必要があります。自分でも行うことはできますが、司法書士に依頼することも可能です。

 

⑦ マンション売却後の確定申告を行う

マンションの売却が終わったら、翌年の確定申告を忘れないようにしましょう。マンションなど不動産売買をしたときには確定申告が必要になることがほとんどです。しかし、マンション売却による利益ではなく損失が上回った場合などは不要なこともあります。

 

マンション売却で得た所得計算は、単純な利益ではなく諸費用を引いたり、控除が使えたりといろいろな計算が必要です。登記変更手続き同様、自分でも行うことはできますが難しいと感じた場合はプロに代行を依頼するのもおすすめします。

 

マンション売却にかかる諸費用

マンションを売却するときは、単に売却益をまるまる受け取れるわけではありません。売却するために費用が少なからず掛かるのです。

 

【マンション売却にかかる費用】

費用項目	概要	相場
仲介手数料	不動産会社に支払う報酬	上限は売却額の3％＋6万円+tax
印紙税	売買契約書にかかる税金	200円～60万円
登記費用	不動産登記にかかる登録免許税やその他費用	登録免許税は固定資産税評価額 × 税率 その他事前調査や確認費用として320円～600円
譲渡所得税	不動産売却益にかかる税金	譲渡所得＝不動産の売却価格　－（取得費＋譲渡費用）
司法書士依頼代金	登記や確定申告を司法書士に依頼した場合の報酬	3万円～15万円程度

 

司法書士への報酬額以外は、細かく計算方法や税率が決まっています。それぞれ特例や控除など節税に活用できる制度もあるので、見落としの無いよう確認して損をしないようにしましょう。

 

マンション売却における7つの注意点

最後は、マンション売却における注意点を7つ解説します。

 

【7つの注意点】

・マンション売却の時期を見極める
・不動産会社は慎重に選ぶ
・売却価格は適切に設定する
・最低売却価格を決めておく
・内覧時などは掃除や応対を行う
・諸費用など余裕をもって売却をすすめる
・マンションの設備不具合などは正直に告知する

上記7つの注意点について、より詳しく見ていきましょう。

 

マンション売却の時期を見極める

マンション売却の時期を見極めるというのも、とても大切なポイントです。中古マンション市場は、4月からの新生活に向けた準備を始める2月、3月あたりに活発になります。マンション売却をスムーズにすすめるためにも、このタイミングは逃さないようにしましょう。

 

不動産会社は慎重に選ぶ

マンション売却を依頼する不動産会社は、適当に選んではいけません。不動産会社といっても、賃貸に強い、戸建てに強い、マンションに強い、売買に強いなど得意分野は異なります。そのため、マンション売却を成功させるにはマンション、そして売買につよい不動産会社を選ぶ必要があるのです。マンションがある地域・エリアに強いかどうかも大切なポイントでしょう。

 

査定額が一番高かった不動産会社にしてみたけれど担当者との相性が悪い、査定額通りに全然進まないなどというトラブルや不満を避けるためにも、不動産会社選びは慎重に行ってください。

 

売却価格は適切に設定する

マンションの売却価格は、適切に設定しましょう。高く売りたいがために相場より高値で売りに出しても、売れ残ってしまう可能性が高くなります。査定額をもとに、自分たちが納得できる売却価格を適切に定めることがマンション売却の成功につながるでしょう。

 

最低売却価格を決めておく

マンションを売るタイミングを逃してしまわないよう、最低売却価格を決めておきましょう。最低売却価格とは、マンションを売ることができる最安の金額ということです。例えば、本当は3,500万で売りたいけれど2,500万あればローン残高は返済できるからそこが最低ラインかなという決め方です。

 

できればなるべく高くマンションを売りたいと思うのは当然ですが、値下げ交渉には一切応じることができないなどとなると、たくさん購入希望者が現れても売ることができない事態に陥ることもあるでしょう。マンションを売るタイミングを逃さないためにも、最低売却価格、そしていつまでに売るという期限をある程度設けておくことをおすすめします。

 

内覧時などは掃除や応対を行う

マンションの内覧が入った場合は、必ず掃除をしておきましょう。全室、隅々まで綺麗にしておくというのは骨の折れる作業です。しかし、買主にできるだけ良い印象を持ってもらうには重要な作業の一つとなります。

 

また、内覧時の売主立ち合いは必須ではありません。しかし、説明をしたい、真摯な姿勢を見せたいという場合は都度応対したほうが印象も良くなることがあるでしょう。ただし、内覧時に買主と口約束をするのは絶対にやめてください。すべて契約書の中に明記したうえで、売買は進めなければなりません。買主との口約束はトラブルの元なので、なにか提案されたときなどもその場ですぐ、そして必ず不動産会社に意見を求めましょう。

 

諸費用など余裕をもって売却をすすめる

マンション売却価格は少し余裕を持っておくとよいでしょう。「最低売却価格を決めておく」で解説した通り、最低金額を決めておくことは大切です。しかし、「マンション売却にかかる諸費用」で触れたようにローン返済などだけではなくマンション売却には費用が掛かります。

 

売却益から諸費用を捻出すると考えている場合は、ローン返済だけで売却益がすべてなくなってしまうと諸費用に回す金額が亡くなってしまうのです。できれば、費用分だけでもマンション売却益に頼らず、自分の手元に事前に用意しておけると安心でしょう。

 

マンションの設備不具合などは正直に申告する

マンションに設備等の不具合がある場合は、隠さず正直に申告してください。不備をしっていたのに申告しなかった、嘘をついていたとなると「契約不適合責任」に問われてしまいます。

 

【契約不適合責任とは】

契約内容に価しない引き渡しを行ったときは売主側が負担して修繕等を行う責任のこと

契約不適合責任は、法律で定められています。嘘をつき隠していた不具合はもちろん、引き渡し後に自分でも知らなかった不具合を買主から指摘された場合でも売主が責任を負わなければいけません。

 

まとめ

今回の記事では、マンション売却の流れや注意点、そして売却にかかる費用までまとめて詳しく解説してきました。マンション売却を成功させられるかどうかは、優秀なパートナーとなる不動産会社を見つけられるかどうかにかかっているといっても過言ではありません。

 

中央区や江東区・墨田区・台東区などのエリアにあるマンション売却をご検討している人は、ぜひ「株式会社シンシアリーホームズ」にご相談ください。マンション含めた不動産売買に力を入れてきた当社だからこそ持つ知識と経験から、一人一人に最適なプランをご提案させていただきます。