土地売却でかかる税金3種の金額や支払い時期｜節税対策や利益のコツ | コラム | 東京都中央区日本橋堀留町 小伝馬町駅【株式会社シンシアリーホームズ】

土地売却をするときは、売却価格にいくらに設定しようとも必ず税金が掛かります。税金ふくめ、土地売却にかかる費用額によっては、利益ではなく損失になってしまうこともあるでしょう。税金は支払わなければいけないものですが、なるべく節税し利益を大きくしたいと考えることは当然です。

 

そこで今回の記事では土地売却でかかる税金3種の金額と支払い時期、そして節税対策や土地売却において税金以外に考えなければいけない利益のコツまでまとめて詳しく解説していきます。

 

土地売却でかかる税金3種の金額や支払い時期

早速、土地売却でかかる3種類の概要・金額・支払い時期をまとめて解説します。

 

【税金3種】

 

	概要	価格	支払い時期
譲渡所得税	土地の売却益にかかる税金 （所得税・住民税・復興特別所得税の総称）	【長期】20.315 【短期】39.63%	【所得税・特別復興所得税】 原則土地売却した翌年の2月16日～3月15日 【住民税】 土地売却した翌年度の6月以降
印紙税	土地の売買契約にかかる税金	売却価格に応じて決定（200円～6万円）	売買契約時
登録免許税	抵当権抹消手続きにかかる税金	土地1筆につき一律1,000円	引渡時

上記3つの土地売却にかかる税金について、より詳しく見ていきましょう。

 

譲渡所得税

土地売却にかかる譲渡所得税とは、土地売却をしてでた利益にかかる税金のことです。譲渡所得税は、所得税・住民税・復興特別所得税の３つを合わせた総称として扱われています。譲渡所得税は、土地売却により譲渡所得（利益）が出たときにしか発生しません。つまり、土地売却により損失が出た場合は譲渡所得税がかからないということになります。

 

土地売却における譲渡所得税の支払いは、原則土地売却をした翌年です。所得税と復興所得税は翌年の確定申告時、住民税は翌年6月以降に支払いを行います。

 

【譲渡所得額の計算方法】

譲渡価額–取得費（土地の購入費）–譲渡費用（仲介手数料など）–特別控除額

土地売却の価格から、取得費や譲渡費用を差し引いた金額がプラスであれば譲渡所得が出たということになるのです。

 

取得費の例	譲渡費用の例
土地購入代金 土地購入時にかかった税金 土地購入時にかかった仲介手数料 土地の測量費 建物解体費用 など	土地売却にかかった仲介手数料 土地売却の売買契約にかかった印紙税 土地の測量費 建物解体費用 など

  

土地購入したときの金額が不明の場合は、譲渡価格の5％を取得費として計算します。さらに、特別控除を適用した場合はその金額も土地売却価格から引くことを忘れないようにしましょう。

 

譲渡所得、つまり所得税や住民税は売却した土地をどの程度保有していたかによって何％納めるべきなのか変わるのです。

 

【譲渡所得税率】

 

土地所有年数	分類	税率	内訳
5年以内	短期譲渡所得	39.63%	所得税30.63% 住民税9％
5年以上	長期譲渡所得	20.215%	所得税15.315% 住民税5%

 

譲渡所得税に含まれる「復興所得税」とは、東日本大震災復興のために必要な財源を確保するためにつくられた税金です。復興所得税も、土地売却において譲渡所得が発生した時に課されます。税率は一律2.1％ですが、譲渡所得に乗じられるのではなく基準所得税額に乗じられるので注意しましょう。

 

印紙税

印紙税は、土地の売買契約を行う際に契約書に貼る印紙を用意することで支払いを行います。印紙税は、土地売却価格によって税額が異なるのでよく確認してください。なお、平成26年4月1日～令和6年3月31日の売買契約では、軽減税率が適用されるので税額は少しお得です。

 

【印紙税額】

【不動産売却における印紙税額】

契約金額	印紙税額	軽減税率適用の税率
1万円未満	非課税	非課税
10万円以下	200円	200円
10万円以上50万円以下	400円	200円
50万円以上100万円以下	1,000円	500円
100万円以上500万円以下	2,000円	1,000円
500万円以上1千万円以下	10,000円	5,000円
1千万円以上5千万円以下	20,000円	10,000円
5千万円以上1億円以下	60,000円	30,000円
1億円以上5億円以下	100,000円	60,000円
5億円以上10億円以下	200,000円	160,000円
10億円以上50億円以下	400,000円	320,000円
50億円以上	600,000円	480,000円

 

売買契約に貼る印紙は、仲介してくれている不動産会社が用意してくれることもあります。その場合は事前に印紙にかかった金額を聞いておき、契約当日に現金で渡せるようにしておくようにしましょう。

 

登録免許税

売却した土地の抵当権抹消登記にかかる税金が、登録免許税です。売却した土地に抵当権が設定されている場合のみ支払いが必要になります。

 

【抵当権とは】

土地や建物に住宅ローンを組む場合、金融機関が住宅ローンの担保としてその土地や建物を設定する権利のこと。

 

抵当権が設定されている土地や建物は、売却することができません。そのため、売却をするときには抵当権の抹消が必須です。抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、土地1筆あたり一律1,000円のため費用としての負担は大きくないでしょう。しかし、抵当権抹消登記は司法書士に依頼することが多くあります。その場合、司法書士への報酬としてプラス数万円かかります。

 

土地売却が完了し、買主に引き渡すときには所有者変更の「所有権移転登記」も必要です。所有権移転登記も1.2万円で行うことができますが、抵当権抹消登記同様に司法書士に依頼することが一般的。税金とは別の費用になりますが、それらの土地売却費用ついても頭に入れておくといいでしょう。

 

土地売却にかかる税金を節税する方法

つづいては、土地売却にかかる税金を節税する方法を解説します。

 

【節税方法】

・税率が下がった時に売却する
・取得費を忘れず計上する
・特例を活用する

 

上記3つの節税方法について、具体的にどのような行動をとっていけばいいのか、より詳しく見ていきましょう。

 

税率が下がった時に売却する

土地売却における譲渡所得税率は、土地の保有期間によって異なります。「譲渡所得税」で解説した通り、保有5年以内と5年以上では約19％税率が違うので、かなり大きな違いになるでしょう。今すぐ土地売却をしたいという時でなければ、保有5年以上たってから売却を検討してみることもよい方法です。

 

取得費を忘れず計上する

土地売却における譲渡所得を少なくし税金を少なくするためには、取得費の計上を怠ってはいけません。「譲渡所得税」で解説したとおり、譲渡所得税は土地の取得費などを差し引いた額になります。そのため、面倒だと感じても取得費の計上をしかり行うことで節税につながるのです。

 

相続した土地などに関しては、土地の取得費が分からないということも多いでしょう。しかし、売却予定の土地に建物が建っている場合は、建物の取得費も形状できるのです。大した金額ではないはずだから、面倒だからと曖昧に取得費を計上してしまうと、税金面において損をしてしまう可能性が高くなるため取得費の計上はきちんとおこなっておくことをおすすめします。

 

特例を活用する

土地売却の際には、特例として特別控除が受けられるケースもあります。

 

【特別控除が受けられるケース】

 

控除	概要
3,000万円の特別控除の特例	居住用不動産、もしくは居住用不動産がある敷地（土地）売却した譲渡所得が3,000万円以下であれば短期・長期所有問わず譲渡所得税がかからない
公共事業のために土地を売却したときの特例	公共事業のために土地を売却したときに5,000万円特別控除が受けられる
特定土地区画整理事業等のために土地を売却したときの特例	特定土地区画整理事業等のために土地を売却したときに2,000万円の特別控除が受けられる
特定住宅地造成事業等のために土地を売却したときの特例	特定住宅地造成事業等のために土地を売却したときに1,500万円の特別控除が受けられる
農地保有の合理化等のために土地を売却したときの特例	農地保有の合理化等のために土地を売却したときに800万円の特別控除が受けられる
平成21年に取得した土地を平成27年以降に売却したときの特例	平成21年に取得した土地を平成27年以降に売却したとき1,000万円の特別控除が受けられる
平成22年に取得した土地を平成28年以降に売却したときの特例	平成22年に取得した土地を平成28年以降に売却したとき1,000万円の特別控除が受けられる
低未利用土地等を売ったときの特例	低未利用土地等を売ったとき100万円の特別控除が受けられる
10年超所有軽減税率の特例	上記3,000万円の特別控除を適用しても所得がオーバーする場合、10年を超えて保有した不動産であれば軽減税率をうけられる （6,000万円以下の場合合計税率14.21%、6,000まん延越えの場合合計20.315%）
相続税支払い3年以内に売却することによる取得税加算による節税	相続した土地に対して相続税を支払っており、3年以内に売却をすれば相続税額を加算することができるため譲渡所得を節税することができる

 

上記特例については、条件を満たしてなければ活用することができません。それぞれの特例詳細は国税庁ホームページから確認することができます。自分では難しいという場合は、不動産会社や税理士に相談してみましょう。

 

土地売却にかかる税金以外に考えておくべきこと

土地売却においては税金がかかります。税金節約を考えるのも大切ですが、下記2つのことも忘れないでください。

 

【土地売却で税金以外に考えるべきこと】

・土地売却にかかる費用を知り節約する
・土地売却の価格を少しでも高くする工夫をする

それぞれ詳しく見ていきましょう。

 

土地売却にかかる費用を知り節約する

土地売却には税金だけでなく、その他費用もかかります。

 

【土地売却で税金以外にかかる費用】

 

費用内訳	費用価格/相場	費用支払時期
仲介手数料	(売却価格×3％+6万円)+消費税	① 売買契約時 ② 決済後
住宅ローン返済手数料	5,000円～30,000円	ローン返済時
測量費用	500,000円～800,000円	測量実施後
解体費用	100万円～300万円	解体後
契約書類発行費用	1枚約300円	書類発行時

 

上記に挙げたすべての費用が発生するかどうかはわかりません。しかし、逆に言えばすべての費用が発生する可能性もあるのです。節税対策はもちろん、土地売却にかかる費用を少しでも抑える工夫をしましょう。

 

【費用節約における具体例】

・仲介手数料が安い不動産会社を探す
・建物は取り壊さず土地とセットで売却する
・住宅ローンを完済してから売却をする

 

費用面だけを見て不動産会社を決めることや、土地状態や売却方法を決めるのはよくありません。しかし、少しでも費用を節約したいと不動産会社に相談しておくといろいろなアドバイスがもらえることもあるでしょう。

 

土地売却の価格を少しでも高くする工夫をする

土地売却にかかる税金や費用を節約することを考えることはもちろん大切ですが、そもそもの売却価格を高めることも忘れずに考えましょう。かといって、相場から大きくかけ離れた金額設定ではなかなか買主が見つからなくなってしまいます。

 

まずは土地売却、そしてその地域の売買に強い不動産会社を探しましょう。不動産会社にも土地売買が得意、賃貸メインなど、得意不得意があるのです。また、そのエリアに強い不動産会社であれば、より有益な情報や独自ネットワークを持っている可能性もあります。知名度や費用面の安さも大切です。しかし、担当者との相性や、売買サポートの手厚さなども実際に自分の目でみて確かめておくといいでしょう。

 

土地売却は税金支払いだけでなく確定申告も忘れずに

土地売却で貸された税金支払いは絶対に忘れないようにしましょう。しかしそれだけでなく、土地売却において利益が出た場合は確定申告が必須です。個人事業主でも、会社員であっても、確定申告は必要になります。確定申告を忘れた場合や嘘の申告をした場合は、罰則が課せられることもあるので正直に、そして期限内に確定申告を行いましょう。

 

まとめ

今回の記事では土地売却でかかる税金3種の金額と支払い時期、そして節税対策や土地売却において税金以外に考えなければいけない利益のコツまでまとめて解説してきました。土地売却においては3種の税金に加え、あらゆる費用がかかります。税金や費用を節約することも大切ですが、まずは土地売却ができるように、そして少しでも希望値で売れるようにすることを考えていきましょう。

 

「株式会社シンシアリーホームズ」は、中央区をメインに不動産売買を行っています。不動産会社の中でも、売買をメインにしているからこその知識と豊富な経験で土地売却を全面的にサポートさせていただくことができるのです。土地売却について不安や疑問点がある場合も、ぜひ一度お気軽にご相談ください。