土地売却の流れ6ステップまとめ｜土地を高く売却するコツや注意点を解説 | コラム | 東京都中央区日本橋堀留町 小伝馬町駅【株式会社シンシアリーホームズ】

土地売却6つのステップに沿って進めていきます。土地売却をするときも、基本的には建物を売却するときの大きな流れは変わりません。しかし、注意すべきポイントや高く売るコツなどうは少し変わってくるのです。

 

今回の記事では、土地売却の流れや注意点、そして土地を高く売るコツまで詳しく解説していきます。土地売却をしたいけれど流れが分からず不安だと感じている人は、ぜひ今回の記事を参考にしてください。

 

土地売却の流れ6ステップ

早速、土地売却をする流れを6つのステップに沿って解説していきます。

 

【土地売却の流れ6ステップ】

①    土地の相場や査定額を知る
②    仲介を依頼する不動産会社を決め媒介契約を結ぶ
③    土地の売却活動を開始する
④    買主と売買契約を結ぶ
⑤    決済と土地の引き渡しを行う
⑥    土地売却翌年に確定申告をする

  

上記の流れについて、それぞれどんなことをするべきなのかより詳しく見ていきましょう。

 

①土地の相場や査定額を知る

土地を売却しようと考えた時、まずすべきことは売却予定の土地相場や、不動産会社によってどの程度の査定額がつくかどうかを調べることです。売却予定土地の地域や広さによって、ネット上でも簡単に大まかな相場は知ることができます。

 

より詳細な査定額は、不動産会社に査定を依頼すると無料で算出してくれることがほとんどです。不動産会社にわざわざ出向かなくても、ネット上で複数の不動産会社へ一括査定依頼をかけることもできます。不動産会社に直接依頼しても、ネット上で依頼してもどちらでも構いません。しかし査定は、1社ではなく複数の不動産会社に依頼してください。

 

同じ土地であっても、査定額は不動産会社によって異なるのです。しかし、査定額が高いからといって不動産会社を安易に決めてしまうのは良くありません。高い査定額を提示したものの、相場と大きくかけ離れているため結局売却が成立しない、大幅値下げをしなければいけないということもあります。査定価格はもちろん、相場とあっているかを自分で照らし合わせながらより的確な査定額をだしてくれる不動産会社を見極めていきましょう。

 

 

②仲介を依頼する不動産会社を決め媒介契約を結ぶ

売却する土地の相場や査定額を理解したら、査定依頼をした数社の中から契約をする不動産会社を決め契約をしましょう。土地など不動産売却の仲介を依頼する契約のことを「媒介契約」と呼びます。媒介契約には3つの種類があり、契約できる不動産会社の数などが異なるので注意が必要です。

 

【媒体契約の種類と違い比較表】

 

	契約できる不動産会社の数	自分で買主を見つける行為	レインズへの登録	売却活動報告	契約期間
一般媒介契約	複数	可能	任意	任意	法令上の定め無し （行政指導では3ヶ月以内）
専任媒介契約	1社のみ	可能	義務	2週間に1回以上	3ヶ月以内
専属専任媒介契約	1社のみ	不可能	義務	1週間に1回以上	3ヶ月以内

 

上記の比較表にでてくる「レインズ」とは、不動産情報ネットワークのことです。私たちが目にする情報ではなく、加入している不動産会社だけが見ることができます。

 

一般媒介契約も、専任・専属専任媒介契約もメリット・デメリットはあります。自分に合った契約方法はどれなのかよく検討してから種類を決め、契約に進みましょう。

 

③土地の売却活動を開始する

土地売却の仲介を依頼する不動産会社との媒介契約が終わったら、土地売却活動の開始です。土地売り出し価格を決める権限は、売主にあります。しかし「①土地の相場や査定額を知る」で解説した通り、相場や不動産会社からもらった査定額をもとに相談しながら決めていくことがほとんどです。

 

土地売却価格が決まれば、レインズに情報を掲載したり、チラシを配ったり、各種不動産サイトに掲載したりとあらゆる方法で売却活動をすすめていきます。

 

土地の見学希望がはいれば、随時対応していきましょう。不動産会社が案内をしてくれるため、基本的に売主の立ち合いは不要です。実際に買主と話をしたい、真摯な姿勢を見せたいというときには立ち合いすることもできるため、不動産会社と相談しながらすすめていくといいでしょう。

 

④買主と売買契約を結ぶ

無事土地を購入してくれる買主が決まったら、土地の売買契約を行います。売主・買主、そして両者の仲介に入る不動産会社の立会いの下契約がすすめられます。

 

土地の売買契約書は、専門用語も多く慣れている人でなければ難しいことも多いです。しかし面倒だからと契約書の内容を確認せず印を押すことは絶対にやめましょう。

 

⑤決済と土地の引き渡しを行う

土地の売買契約が済んだら、決済と土地の引き渡しを行います。土地の売買では先に手付金をもらっていることがほとんどなので、手付金を除いた額を決済したのち引き渡し、という流れです。

 

土地の引き渡しをしたその日中に、法務局へ所有権移転登記をします。しかしこれは、司法書士が代わりに行ってくれることがほとんどです。決済・引渡し日の流れについて不安なことがある場合は、不動産会社に遠慮なく聞いてください。

 

⑥土地売却翌年に確定申告をする

土地を売却した翌年は、確定申告を忘れないようにしてください。確定申告を忘れてしまうと、延滞税・過少申告加算税・重加算税などの罰則が課せられることもあります。

 

土地売却の流れの中で注意したい6つのポイント

土地売却の流れを理解できたかと思いますが、流れを知るだけで安心してはいけません。つづいては、土地売却の流れの中で注意したいポイントを解説していきます。

 

【注意したい6つのポイント】

① 建物を解体して土地売却するときは費用が掛かる
② 土地売却完了までは定期的な手入れが必要
③ 境界線を明確にしておかなければならない
④ 相続した土地を売却するには手続きが必要
⑤ 農地や山林の土地を売却するには注意が必要
⑥ 売却した土地に不適合があった場合責任を負う必要がある

 

上記6つの注意点について、さらに詳しく見ていきましょう。

 

①建物を解体して土地売却するときは費用が掛かる

土地に建っていた家や建物を解体してから売却をしようという場合は、解体費用がかかります。築年数が経っている建物がある場合、解体して更地にしてから土地だけを売ろうと考える人も多いでしょう。その土地に新しい建物を建てようとしている買主にとっては、解体して更地の状態であったほうが購入意欲は増すはずです。土地購入を検討してくれる人も増えるでしょう。

 

しかし、その分売主側の費用はかかります。また、建物を残しておいたほうが、売れるまで時間がかかった時に固定資産税が節約できるというメリットもあります。どちらが最善か、自分で判断が難しい場合は不動産会社やプロに意見を仰ぎましょう。

 

②土地売却完了までは定期的な手入れが必要

土地売却が完了するまでの期間、その土地を放っておくことはしないようにしましょう。土地購入希望者が見学に来た時に、雑草が生え手入れがされていない土地と、綺麗に手入れされた土地、どちらが好印象になるかは一目瞭然です。

 

手入れをせず放置した状態は、近隣住民への迷惑にもなります。売却予定の土地と、自宅の場所が遠くなかなか手入れに通えないというときは不動産会社に相談してみてください。追加費用はかかるかもしれませんが、土地の手入れについて良案を出してくれるはずです。

 

③境界線を明確にしておかなければならない

土地を売却するには、境界線を明確にしておかなければなりません。どこまでが売却する土地なのかを把握することはもちろん、境界線が分からなければ査定額もだせないのです。

 

買主からしてみれば、境界線が曖昧なことにより引き渡し後なにかしらのトラブルに巻き込まれる可能性も0ではありません。売却をスムーズにすることはもちろん、両者共にトラブルを避けるために境界線が不透明な場合は「境界画定測量」をして境界線を明確にしておく必要があるのです。境界線がハッキリしているか不安、測量をしたいけれどどうすればいいのかわからないというときも不動産会社に相談してみるといいでしょう。

 

④相続した土地を売却するには手続きが必要

相続した土地を売却するときには、事前に手続きが必要です。土地売却を検討している人の中には、両親から相続した土地を売りたいという人もいるでしょう。しかしその場合は、下記2つの手続きが必要になります。

 

【必要な2つの手続き】

・遺産相続協議
・土地の名義変更

 

遺産相続協議とは、法的に有効な遺言書が無い場合に必要な手続きです。両親から相続したと思っていた土地でも、遺言書など明確に示すものが無ければ法的には認められないのです。相続人全員で土地の相続について話し合い、自分が相続した土地であるとハッキリさせてから売却活動をしましょう。曖昧なまま進めると、おおきなトラブルになりかねません。

 

また、相続した土地の名義変更が済んでいないときは、売却前に名義変更手続きも必要です。いくら血縁関係のある両親から相続したものであっても、名義が自分でないと売却はできません。

 

⑤農地や山林の土地を売却するには注意が必要

農地や山林に部類された土地を売却するときは、通常の土地（建物を建築するための土地）とは売り方が異なります。

 

農地は土地の使用目的が「農用」と決まっているため、開発が制限されている土地もあるのです。農地以外の使用方法として土地売却にだしていいのか、地域の農業委員会に確認しておきましょう。農地以外の利用がだめなときは、農地として利用してくれる買主を探すほかありません。

 

山林の場合は、農地より購入希望者が減ってしまいます。一般の不動産会社では買主を見つけることが困難になる可能性があるのです。そのため、不動産会社ではなく山林売買に特化したサイトへの掲載を相談してみるといいでしょう。

 

⑥売却した土地に不適合があった場合責任を負う必要がある

すでに売買が完了し引き渡しが済んだ土地であっても、自分が売却した土地に地下埋設物が見つかったり、土壌汚染が発覚したりとトラブルが見つかった場合は責任を負わなければなりません。「契約不適合責任」により、法律で定められています。

 

もちろん、売却するときに自分が知っているトラブルを隠すことや、嘘の申告をするのはご法度です。しかし、真摯に対応したとしても、売却後に自分も知りえなかったトラブルが発覚し責任を負わなければならないこともあると覚えておきましょう。

 

高く土地売却をするコツ

最後は、高く土地売却をするためのコツをご紹介します。

 

【高く売却するコツ】

・値下げ交渉を考えたうえで価格を決める
・賃貸中の土地は対応してから売却をする

 

上記２つのコツについて、具体的にどうすればいいのか、なぜそうすべきなのか、より詳しく見ていきましょう。

 

値下げ交渉を考えたうえで価格を決める

土地の価格設定については、相場を把握し、査定を数社からもらったうえで決めるべきと「土地売却の流れ6ステップ」で解説しました。しかしそのうえで、買主から値下げ交渉があるケースを想定して価格設定をしておくと損をするリスクを防ぐことができます。

 

つまり、相場から考えれば3,000万円だけれど、買主から100万円程度の値下げ交渉があったときに対応できるように3,100万円で売りに出しておこうという考え方です。売りたい金額で最初から提示してしまうと、買主からの値下げ交渉に答えられず売買が成立しなかったり、結果として希望金額よりやすくなってしまったりすることがあるのです。

 

賃貸中の土地は対応してから売却をする

売却する土地を賃貸活用している場合は、賃貸を辞める、もしくは賃貸した状態で売却するという2つのパターンがあります。土地を賃貸している状態とは、土地にアパートなどが建っており賃貸で貸し出している、駐車場として貸しているなどという状態のことです。

 

賃貸を行った状態でも、土地の売却はできます。しかし、買主は土地の利用用途に制限がかかるため、通常より価格は安くなってしまうのです。なるべく高値で売りたいという場合は、賃貸を辞めきれいな状態にしてから土地売却をするといいでしょう。

 

まとめ

今回の記事では土地売却の流れや注意点、そして土地を高く売るコツまで詳しく解説してきました。土地売却も建物売却も、基本的な流れと抑えるべきポイントはほぼ同じです。しかし土地だからこそ、境界線の測量や相続など注意すべき点もあります。

 

土地売却の流れはもちろん、土地売却をスムーズに行いたい、自分では決めきれぬことが多く不安という人は「株式会社シンシアリーホームズ」に一度ご相談ください。不動産売買において豊富な経験を持つ当社だからこそできる、一人一人にベストな売却プランをご提案させていただきます。