【脱失敗】不動産売却の注意点13選まとめ｜シーン別に徹底解説 | コラム | 東京都中央区日本橋堀留町 小伝馬町駅【株式会社シンシアリーホームズ】

不動産売却は大きな金額が動くものです。なるべく失敗を避けたいと思うのも当然でしょう。しかし、どんな時に失敗したと感じるのか、どこに注意して不動産売却を進めていけばいいのかを理解しておかなければ何も対策を練ることができません。

 

そこで今回の記事では、不動産売却において注意すべきポイントを不動産売却の準備、売却活動・契約、売却完了後と3つのシーンに分けてそれぞれ詳しく解説していきます。不動産売却の注意点を知りたい、失敗を防ぎたいという人は最後まで目を通しておくことをおすすめします。

 

【準備編】不動産売却の注意点7選

まずは、不動産売却の準備時に注意すべきポイント7つを解説します。

 

【準備における不動産売却の注意点7選】

①    不動産売却の方法に注意
②    売却予定の不動産状況に注意
③    不動産会社選びに注意
④    不動産売却契約の種類に注意
⑤    不動産売却の価格設定に注意
⑥    不動産売却にかかる費用に注意
⑦    売却不動産の境界線に注意

  
 

上記7つの注意点について、何に注意すべきなのかより詳しく見ていきましょう。

 

不動産売却の方法に注意

不動産売却を行う方法をまず間違えないよう注意しましょう。不動産売却と一言で言っても、様々な売買方法があるのです。

 

【不動産売却方法】

 

売却方法	概要
不動産会社仲介による売却	売却期間はある程度見たほうがいいものの、プロのサポートを受けスムーズな売却活動が可能。買取より高値で売れることがおおい。
不動産会社による買取	買主を探すのではなく、不動産会社に不動産を買い取ってもらう方法。最短で1週間程度あれば売却可能だが、売却価格は仲介による売却時より安値であることが多い。
不動産会社による買取保証付き売却	最初は仲介により売却活動をし、定めた一定期間で買主が見つからなければ買い取りをしてもらう方法。
任意売却	不動産の住宅ローン返済が困難になった場合、債権者の合意があれば売却できる方法。
リースバック	不動産会社に不動産を買い取りしてもらうが、その後も賃料を払いその不動産に住み続ける方法。

 

不動産売却というと不動産会社に仲介を依頼するものだと思っている人も多いと思いますが、実はこれだけ色々な売却方法があるのです。売却方法の選択を誤ると、思うような売却成果がでず後悔することになってしまいます。不動産売却で後悔しないためにも、最短で売りたいのか、できるだけ高値で売りたいのか、不動産売却における最重要項目を自分のなかでハッキリさせてから売却方法を決定しましょう。

 

売却予定の不動産状況に注意

売却予定の不動産が、自分の名義になっているかも注意しておきたい点です。とくに、相続した不動産の場合は名義変更が済んでいないこともあります。名義変更は「相続登記」を行い該当の不動産名義を変更しなければなりません。

 

今すぐではなく、今後不動産売却を検討している場合でも事前に名義確認・変更をしておくとスムーズです。名義が違っているとそもそも不動産売却自体ができないので注意しておきましょう。

 

不動産会社選びに注意

不動産会社に仲介を依頼し不動産売却を検討している場合は、不動産会社選びにも注意が必要です。近いから、仲介手数料が安いから、と安易に決めてしまうのは辞めましょう。

 

仲介手数料や通いやすさはもちろん大切です。しかし、担当者との相性や売却活動の内容など、不動産売却を成功させようと親身になってくれるかどうかも見極めなければなりません。不動産売却は大きな金額が動きます。信頼できる不動産会社に、担当者に出会えることが不動産売却成功へのカギといっても過言ではないでしょう。

 

不動産売却契約の種類に注意

不動産売却の仲介契約を不動産会社と結ぶときには、契約種類に注意しましょう。不動産会社に売却仲介契約を「媒介契約」と呼びます。媒介契約にも種類があり、どれを選ぶかで内容が異なるのです。

 

【媒体契約の種類と概要】

 

	契約できる不動産会社の数	自分で買主を見つけることの可否	レインズへの登録	売却活動報告
一般媒介契約	複数	できる	任意	任意
専任媒介契約	1社のみ	できる	義務	2週間に1回以上
専属専任媒介契約	1社のみ	できない	義務	1週間に1回以上

 

一般媒介のほうが複数の不動産会社と契約できるので得だと思う人もいれば、専任契約でしっかりと売却活動を行ってもらったほうがいいと考える人もいるでしょう。それぞれメリットデメリットはあるので、安易に決めずに考えてから契約をすすめてください。

 

不動産売却の価格設定に注意

不動産売却価格の設定にも注意が必要です。不動産売却をしてできるだけ多くの利益を出したいと考えるのは当然のことでしょう。しかし、相場から大きくかけ離れた価格設定では買主を見つけることが困難になってしまいます。地域制や時期、物件の状態などあらゆる方面から相場をみること、そして実際に近隣で似たような不動産が成約した時の価格などを参考に価格を決めていきましょう。

 

実際今売却しようとしている不動産の売却価格はどのくらいなのか、どのくらいの価値があるのかは査定をしてもらうことで把握ができます。不動産価格の査定は、不動産会社に直接お願いすることはもちろん、インターネット上で簡単に査定額を知ることもできるのでうまく活用していきましょう。1社のみからの査定では適正価格かどうかわからないので、複数の不動産会社から査定をもらっておくことをおすすめします。

 

不動産売却にかかる費用に注意

不動産売却を行うには、あらゆる費用がかかります。不動産売却をした価格がまるまる利益として手元に残るわけではないのです。

 

【不動産売却にかかる費用例】

・仲介手数料
・印紙税
・抵当権抹消費用
・住宅ローン返済手数料
・譲渡所得税
・ハウスクリーニング費用
・測量費用
・解体費用
・契約書類発行費用

 

不動産売却における費用は、売却価格の約4％～6％が相場といわれています。必ず費用として掛かるものもあれば、任意なもの、不動産会社によって費用がことなるものなどさまざまです。不動産売却で少しでも利益を出したいと考えるときは、費用を抑える工夫も考えていきましょう。

 

⑦売却不動産の境界線に注意

土地を売却したい、土地と建物合わせて売却をしたいと考えている場合は、境界線が明確かどうかも事前に確認してください。境界線がハッキリしていないと、正しい価格設定ができないということはもちろん、買主との契約でトラブルになる可能性もあります。

 

【売却活動・契約編】不動産売却の注意点5選

つづいては、不動産の売却活動や契約時に注意すべきポイント5つを解説します。

 

【売却活動や契約の注意点5選】

①    個人間の売買に注意
②    内覧時の対応に注意
③    口約束に注意
④    嘘の申告に注意
⑤    契約書の確認漏れに注意

上記5つの注意点について、何に注意すべきなのかより詳しく見ていきましょう。

 

個人間の売買に注意

不動産売買を不動産会社と通さず、個人間で行う時には特に注意が必要です。不動産会社のようなプロが間に入っていない分、大きなトラブルに発展するリスクも大きくなります。

 

また、個人間の売買では住宅ローンを組むことが難しいケースもあるのです。不動産会社を通した売買契約の場合、「重要事項説明書」の提出が義務づけられています。しかし、個人間の売買では必須ではないのです。

 

しかし、「重要事項説明書」はほとんどの金融機関で住宅ローンを組むときに提出を求められます。そのため、個人間の不動産売買では注意しないと住宅ローンを組むことができなくなってしまうのです。

 

内覧時の対応に注意

売却する不動産に買主が内覧に来るときは、対応に注意しましょう。内覧前はかならず綺麗に掃除をしておくのは必須です。おおきなリフォームなどを勝手に進める必要はありません。しかし、ある程度掃除をしておくことで印象は良くなるでしょう。

 

建物の場合、部屋内はもちろん、ベランダやバルコニーがあるときはそれらも忘れずに綺麗にしておいてください。忘れがちなポイントですが、買主は意外によく見ている箇所なのです。

 

また、内覧に立ち会うことは義務ではありませんが、立ち合い真摯な対応を心がけることで買主により良い印象を与えることもできるはずです。

 

口約束に注意

不動産の内覧時など、買主と口約束をしてしまわないよう注意してください。口約束はトラブルの元です。言った言わないと双方の意見が食い違い、売買が不成立になったり損をしたりする可能性もあります。売主・買主どうして直接話をすすめるのではなく、必ず不動産会社を通し必要なことは書面で明記することを徹底していきましょう。

 

嘘の申告に注意

不動産売却を行う時は、嘘の申告をしてはいけません。不動産会社にも買主にも、欠損・近隣トラブルなどネガディブな事項も正直に伝えてください。

 

早く、そして高値で売るために悪いことは隠しておきたいと思う気持ちもわかります。しかし、不動産売却において正直な正しい情報を伝えないことは「契約不適合責任」を問われます。契約不適合責任は、建物だけでなく土地にも適応されるものです。

 

契約不適合責任は、売却前にすでに知りえている欠損などはもちろん、売買成立後になにかしらの被害が発覚した場合でも問われる可能性があります。そのため、大きく言えば正直に言おうが言わまいが、自分が知っている欠損であろうがなかろうが、自分が責任を負うことになるのです。

 

とはいえ、正直に伝えないということは不動産会社に対しても買主に対しても真摯な対応とは言えません。売る側も買う側も大きな金額が動く買い物ですから、何事にも誠意をもって対応していきましょう。

 

契約書の確認漏れに注意

不動産の買主が決まり、契約書を交わすときには内容をしっかり確認することを忘れないでください。不動産売却の契約書は専門用語も多く、ボリュームもあるので目を通すのが面倒だと感じることもあるでしょう。しかし、必ず契約前に契約書の内容は隅々まで確認してください。

 

買主との口約束はご法度ですが、口約束したことが契約書にかかれていればきちんとした有効取引になります。しかし、契約書に書かれていなければもし裁判沙汰になったとしても立証ができないのです。

 

また、一度契約書に同意し印を押してしまうとその後の変更が難しくなります。変更はできるが違約金がかかるというケースもあるので、かならず契約書の内容を確認し、理解したうえで印を押すようにしてください。

 

【完了後編】不動産売却の注意点

不動産売却完了後に注意しなければならないのは、確定申告漏れです。不動産売買を無事に終えたからといって、安心してはいけません。不動産売却後は、確定申告が必要な場合がほとんどです。

 

確定申告が必要なケース	・不動産売却で課税所得が出た場合
確定申告が不要なケース	・不動産売却で利益より損失が大きかった場合

 

不動産売却で利益を得たにもかかわらず確定申告を行わなかった場合には、罰則が課せられることもあるので申告漏れは十分注意してください。万が一申告漏れをしてしまった場合、国税庁から「お尋ね」と呼ばれるアンケート形式の用紙が届きます。お尋ねが届いたら、確定申告をしていない、間違っているのではないかと国税庁に疑われている証拠です。嘘の申告や無視をせずしっかり対応しておけば罰則をうけなくてすむことがほとんどなので、焦らず真摯に対応しましょう。

 

まとめ

今回の記事では、不動産売却において注意すべきポイントを不動産売却の準備、売却活動・契約、売却完了後と3つのシーンに分けてそれぞれ詳しく解説してきました。不動産売却においては、完了するまでもした後も注意すべきポイントがたくさんあります。

 

「株式会社シンシアリーホームズ」は中央区を拠点に豊富な不動産売買実績を持つ会社です。豊富な実績と知識を持つからこそご提案できるプランで、一人一人にベストな不動産売却ができるよう徹底的にサポートさせていただくことを徹底しております。不動産売却で注意すべきポイントが多すぎてスムーズに進められるか不安という人は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。