不動産売却の流れ6ステップ｜必要書類や注意点・ポイントまで解説 | コラム | 東京都中央区日本橋堀留町 小伝馬町駅【株式会社シンシアリーホームズ】

「家や土地を売りたいけれど、どのような流れで進めればいいのか？」「不動産売却を考えているけれど何から手を付ければいいのだろう？」と、不動産売却を検討しているものの流れやするべきことが分からず立ち止まっているという人も多いのではないでしょうか。

 

不動産売却を考えたとき、まずすべきことや売却までの大まかな流れはだいたい決まっています。そこで今回の記事では、不動産売却の流れを詳しく見ていきましょう。

 

不動産売却の流れ6ステップ

不動産売却は、下記の流れに沿って売却開始から売買成立、その後の処理まで進めていきます。

 

【不動産売却の流れ】

①    不動産売却をする不動産会社を探す
②    不動産売却をする契約をする
③    不動産売却の活動を進める
④    買主が決まったら売買契約を結ぶ
⑤    売却する不動産の引き渡しを行う
⑥    不動産売却の確定申告を行う

上記の流れを6つのステップに沿って、より詳しく見ていきましょう。

 

①不動産売却をする不動産会社を探す

不動産売却をしようと考えたときにまずすべきことは、不動産売却を依頼する不動産会社を探すことです。近場の不動産会社に話を聞いてみるというのも良いですが、不動産売買を得意とする不動産会社に相談することをおすすめします。

 

また、不動産会社に売買の相談をするときには以下の書類を持参すると話もスムーズにすすめることができます。

 

【持参するべき書類】

・売買予定不動産の物件概要が記載された書類
・売買予定不動産の間取り図・敷地測量図
・登記事項証明書または固定資産税納税通知書

 

不動産会社に不動産売買ができるのかを相談するのはもちろん、自分の不動産がいくらで販売できるのか価格査定をしてもらう必要があります。査定に関しては不動産会社に来店して相談するのも、インターネット上で一括見積をするのも良いでしょう。どちらにせよ、複数の不動産会社に査定をお願いすることをおすすめします。

 

高い査定に飛びつきたくなりますが、相場と大きくかけ離れていれば売れるものも売れません。査定額はもちろん、査定の根拠や売買の方法、担当者との相性なども確認して決めていきましょう。

 

②不動産売却をする契約をする

いくつかの不動産会社を比較検討したら、不動産売却をする不動産会社を決めて契約をしましょう。不動産売却を依頼する契約のことを「媒体契約」と呼びます。

 

【媒体契約とは】

不動産売却が完了した時に不動産会社に支払う報酬額や、不動産売却の活動方針などの詳細を決める契約のこと。売却する不動産の状況なども正直に告知する必要がある。

 

媒体契約を結ぶ際は、不動産会社からの条件はもちろん、売買予定の不動産の状況（雨漏りや周辺環境など）自分が今わかる限りのことを正直に告知しなければなりません。状態が良いほうが高く売れると考えてしまいますが、嘘の告知をしてはいけません。

 

また、媒体契約にも「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の種類があります。

 

【媒体契約の種類と概要】

 

	契約できる不動産会社の数	自分で買主を見つけた場合の仲介手数料	レインズへの登録	売却活動報告
一般媒介契約	複数	必要	任意	任意
専任媒介契約	1社のみ	必要	義務	2週間に1回以上
専属専任媒介契約	1社のみ	仲介不可能	義務	1週間に1回以上

 

一般媒介契約は複数の不動産会社と契約することができますが、積極的な活動や報告は義務ではありません。専任媒介契約や専属専任媒介契約は１社の不動産会社としか契約できないものの、その代わり積極的な売却活動を約束してくれます。どちらが良いと一概には言えませんが、不動産会社の中には、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約のほうが仲介手数料を安く設定しているところもあるので確認しておきましょう。

 

③不動産売却の活動を進める

不動産会社と媒介契約を結んだら、不動産の売却活動をすすめていきます。まずは不動産売却をどのようにすすめたいか、販促活動の指針を決めていきましょう。その後、売却したい不動産情報を公開し、不動産会社が条件の合った買主様に紹介をしていきます。基本的には、不動産会社がすべての段取りを組んでくれますが、買主が不動産の見学をしたい、売却活動方針の見直しなどアクションがあった場合は都度対応してください。

 

買い付け希望の人は、一人ではないかもしれません。また、価格や条件面の交渉を受けることもあるでしょう。不動産会社が間に入り、最適案を模索してくれます。早く売買を成立させたい場合は、絶対に譲れない条件以外はある程度柔軟に対応していくとスムーズです。

 

④買主が決まったら売買契約を結ぶ

買主が決まったら、不動産の売買契約を結びましょう。不動産会社が買主の住宅ローン審査と、不動産の最終調査を行い両方に問題が無ければ売買契約が可能になります。売買契約は、売主・買主、そして双方が契約している不動産会社が同席して進めることが一般的。売買契約を結ぶ際には、下記の書類を準備・持参しましょう。

 

【必要書類】

・実印
・身分証明書
・印鑑証明書
・収入印紙
・登記済権利証
・固定資産税などの納税証明書
・地積測量図
・建築確認済証
・銀行通帳
・ローンに関する書類

その他必要なものがあれば、事前に不動産会社から通達があるはずです。一つでもかけてしまうと売買契約ができないこともあるので、契約前に準備・確認しておきましょう。

 

⑤売却する不動産の引き渡しと決済を行う

不動産の売買契約が無事終われば、売買契約で定めたに日時に不動産を買主に引き渡し・決済を行います。決済も売買契約同様、売主・買主、そして両者の不動産会社が集まって行い、同日に引き渡しまで行うことが一般的です。

 

売主側に不動産のローン残高が残っている場合も、買主との決済と同時に融資先への返済を行うことができます。売主にローンが残っている場合は、決済前に抵当権の抹消準備が必要です。融資先の金融機関に連絡をすれば、必要書類や行うべきことを教えてくれます。不動産会社も手順を説明してくれるはずなので、わからないことは確認しながら進めていきましょう。

 

⑥不動産売却の確定申告を行う

不動産の売買が無事に行われたら終わりではありません。不動産売却をしたときは、確定申告が必要になることがほとんどです。不動産売却で損失が出た場合は確定申告が不要ですが、利益が出た場合や特例の適用をしたいときには確定申告をしましょう。

 

確定申告を済ませたら、不動産売却においてすべきことはすべて終了です。確定申告をするべきなのにしなかった、虚偽の報告をしたときなどは罰則を課せられることもあるので必ず正直に申告をおこなってください。

 

不動産売却の流れや売買を成功させるポイント

不動産売却の流れを理解したところで、スムーズに売買を成功させるためのポイントをご紹介していきます。

 

【ポイント】

・不動産売却の時期を見極める
・不動産売却を依頼する不動産会社は慎重に選ぶ
・不動産売却を検討している物件の価値を知る
・内覧希望前は掃除をし口約束は避ける

上記4つのポイントについて、詳しく見ていきましょう。

 

不動産売却の時期を見極める

不動産売却において、売り時というのはとても大切なポイントになります。不動産にはいつ売ればいい、いつ売れば必ずいくらになるという決まりがありません。そのため、売り時によって価格や買主決定までのスピード感も異なってくるのです。

 

【売り時を判断するポイント】

・不動産の築年数
・相場
・税金
・住宅ローン金利
・季節
・ライフスタイルやイベントのタイミング

 

建物であれば、もちろん築年数が浅ければ浅いほど売値は高くなります。しかしそれだけでなく、様々な要因からベストな売り時を見極める必要があるのです。春や秋、年末など引越しをしたいと考える人が多いタイミングのほうが、買主がスムーズに決まる確率も上がるでしょう。売り時についても、不動産会社に相談してみることをおすすめします。

 

不動産売却を依頼する不動産会社は慎重に選ぶ

不動産売却がスムーズに運ぶかどうかは、不動産会社によって決まるといっても過言ではありません。不動産会社と一言で言っても、得意不得意があるのです。賃貸を得意とする不動産会社よりも、売買をメインに扱っている不動産会社のほうが売買成立もよりうまくいくのではないかと考えるのは当然のことでしょう。不動産がある地域の相場や、市場の傾向などより多くの知識と経験をもつ不動産会社のほうが安心して売買を任せることができます。

 

不動産売買が得意な不動産の中でも、拠点としている地域、得意とするジャンル（マンションや戸建て、土地など）も異なるため、数社比較検討してみるといいでしょう。担当者との相性も大切なので、気になる不動産会社には一度問い合わせ・来店してみることをおすすめします。

 

不動産売却を検討している物件の価値を知る

売却を検討している物件の価値を事前に知っておくというのも、とても大切なことです。いくつかの不動産会社に相談に行き、査定を出してもらうというのもいいでしょう。現在は、ネット上で簡単に不動産価値を確認することができるのでうまく活用してみるのもおすすめです。

 

もちろん、ネット上で出てきた査定額通りにことがすすむとは限りません。しかし、事前に不動産価値をある程度把握しておくことで、適切な査定額を見極めることが可能になるはずです。自分が損をしないためにも、高値に設定しすぎて買主がなかなか見つからないという事態を避けるためにも、売却を検討している不動産の価値は自分で把握しておきましょう。

 

内覧希望前は掃除をし口約束は避ける

不動産の内覧希望があったときは、事前に掃除や片付けをしておきましょう。少しでも買主にいい印象を与えるためには必要なことです。

 

また、内覧時に買主と口約束をすることは避けてください。「いくらか下げてくれない？」「この家具も譲ってくれない？」など、買主側がら内覧時に交渉を持ちかけられることもあります。しかし、早く売りたいからとここで安易に口約束をしてしまうのは絶対にやめましょう。言った言わないのトラブルに発展してしまう可能性があるため、どんな約束でもかならず不動産会社を仲介し、契約書にまとめたうえで双方確認してください。

 

不動産売却の流れで注意したいこと

不動産売却を検討した時、流れはもちろん注意すべきポイントもあります。

 

【注意すべきポイント】

・大まかな流れは把握しておく
・専門分野はプロに頼る
・契約内容や物件状況はしっかり確認する

 

今回、不動産売却をすすめる流れを解説しました。すべてを細かく覚えておく必要はありませんが、どのような流れで進めるのか大まかな流れは頭に入れておいてください。何もわからない状態では、不動産売却で後悔してしまう可能性も高くなってしまいます。

 

また、不動産売却においては専門用語も多く、知識がない人にとっては難しいことも多くあります。すべてを自分で解決しようとせず、不動産会社やプロに頼ってください。不動産売却で後悔を残さないためにも、お金関係で不利にならないためにも、不動産売却は信頼できる不動産会社と協力して進めることをおすすめします。

 

契約内容については難しい項目も多いですが、面倒だと飛ばしてしまわずしっかり確認しておきましょう。不動産状況についても、虚偽の報告は絶対にやめてください。

 

まとめ

今回の記事では、不動産売却の流れやポイント、注意点まで詳しく解説してきました。建物であっても土地であっても、不動産売却の大まかな流れは決まっています。全ての詳細を細かく覚えておく必要はありません。しかし、不動産売却で後悔を残さないためにも大まかな流れは頭に入れておきましょう。

 

「株式会社シンシアリーホームズ」は中央区を拠点に、不動産の売却相談や査定依頼を受け付けております。中央区を拠点としておりますが、東区や墨田区、台東区など幅広いエリアで物件を取り扱っています。

 

不動産売買に力を入れているからこそ、建物でも土地でも不動産売却にお困りの人を徹底的にサポートすることが可能です。適正価格での査定を実現できるため、不動産売却について不安・疑問がある際や、不動産売却における確定申告が不安という場合も、ぜひ弊社へご相談ください。