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不動産売却で確定申告は必要？不要？流れや必要書類まで徹底解説
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2023/12/03
コラム
「不動産売却をしたら確定申告は必要なのだろうか？」と疑問に思っている人もいると思います。結論から申し上げますと、不動産売却をしたときには確定申告が必要になることが多いです。しかし、“絶対“ということでもありません。
今回の記事では不動産売却で確定申告が必要なケースや、確定申告で用意すべき書類、不動産売却における確定申告の流れまで詳しく解説していきます。不動産売却をした人、これから売却を控えている人はぜひ今回の記事を参考に確定申告をすすめてください。
不動産売却をしたら確定申告は必要か
冒頭でも触れたとおり、不動産売却をした際には確定申告が必要になることがほとんどです。しかし、絶対に確定申告が必要かといわれるとそうではありません。
| 確定申告が必要なケース | ・不動産売却で課税所得が出た場合 |
| 確定申告が不要なケース | ・不動産売却で利益より損失が大きかった場合 |
基本的に、不動産売却によって利益が出たか出ないかで確定申告の有無は異なるのです。もう少し掘り下げて解説していきます。
不動産売却で確定申告が必要なケース
不動産売却をして利益（課税所得）が出た場合は確定申告が必要です。例えば3,000万円で不動産売却の利益を得た時に基本的にその3,000万円が課税所得となります。つまり、利益が出た3,000万円が課税対象となるのです。
しかし、給与や事業所得と合算して税額を決めるわけではないのです。不動産売却によって得た利益は独立して税率を算出しなければなりません。
ですが、不動産売却ではなく株などの資産売却をしたときは、給与等とあわせた総合課税に含まれます。資産売却のなかで不動産売却だけは総合課税に含まれないので、間違えないようにしましょう。
不動産売却で確定申告が不要なケース
不動産売却をしたけれど利益が出ず、損失が出た場合は確定申告が不要になります。不動産売却によって利益ではなく損失が出る場合というのは、不動産売却で得た金額を、不動産売却にかかる支出諸費用が上回ったときです。
【不動産売却による譲渡所得の計算方法】
不動産売却の譲渡所得＝不動産売却の収金額-（取得費+譲渡費用）
【取得費とは】
【譲渡費用とは】
不動産売却時にかかった諸費用のこと
例えば、不動産売却の収入金額が3,000万円だったとしましょう。それに対して取得費+譲渡費用の合計が4,000万円だった場合、3,000万円-4,000万円＝-1,000万円ということになります。合計金額がマイナスとなるため、利益0、損失1,000万円となり、不動産売却によって損失が出たということになるのです。このような場合は、不動産売却による確定申告が不要になります。しかし、譲渡所得の特例や損益通算を適用する場合は利益がでていなくても確定申告が必要です。
不動産売却後に確定申告をしなかった場合
不動産売却で利益を得たにもかかわらず、確定申告を行わなかった場合は罰則があります。不動産売却をして確定申告が必要にもかかわらず確定申告を行わなかったときは国税庁の調査対象にされるのです。
国税庁から「お尋ね」と呼ばれるアンケート形式の調査が届いた場合、「不動産売却をして確定申告が必要なのに確定申告をしていないのではないですか？」と国税庁にすでに把握されている証拠です。嘘の申告をせず、回答期限までに正直に回答しましょう。正直に回答し申告を行えば、修正対応で済むことがほとんどです。ここで無視をしてしまうと、延滞税・過少申告加算税・重加算税などが課されてしまいます。
不動産売却時に確定申告をする流れ
つづいては、不動産売却時に確定申告をする流れを見ていきましょう。
【確定申告の流れ】
① 各費用の計算を行う
② 課税譲渡所得金額の計算を行う
③ 確定申告の書類を準備する
④ 期限内に確定申告を行う
上記4つの手順と流れについて、より詳しく解説していきます。
①各費用の計算を行う
不動産売却時に確定申告をするときはず、各費用の計算を行う必要があります。ここでいう費用とは、取得費・譲渡費用・減価売却費です。取得費と譲渡費用に関しては、該当する項目が多いので見落としの内容に計算をしてください。
| 取得費に含まれるもの | 譲渡費用に含まれるもの |
| ・売却した不動産を購入したときの金額 ・売却した不動産の建築費用 ・各種手数料 ・立ち退き料 ・解体費用 ・改良費用 ・設備費用 など |
・仲介手数料 ・印紙税 ・立ち退き料 ・違約金 ・名義書き換え料 など |
建物を売却する場合は、減価売却費の計算も忘れないようにしましょう。建物は建築から月日がたつにつれ、価値が減少します。
【減価売却費の計算方法】
事業用建物…建物を取得した日から売却までの合計額
事業用ではない建物…建物の取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数 ＝ 減価償却費相当額（取得価額の95％上限）
②課税譲渡所得金額の計算を行う
取得費などの各費用の計算を終えたら、譲渡所得金額の計算を行いましょう。つまり、不動産売却によって得たものが利益なのか損失なのか明確な数値を出すのです。この時点で、確定申告が必要なのか不要なのかがハッキリします。
課税譲渡所得金額は売却した不動産を5年以上所有しているかどうかによって、「長期譲渡所得」なのか「短期譲渡所得」なのかが変わり、税率も変わるので注意が必要です。
| 長期譲渡所得 | 短期譲渡所得 | |
| 所有期間 | 5年以上 | 5年以下 |
| 所得税 | 15％（15.315%） | 30％（30.63%） |
| 住民税 | 5% | 9% |
③確定申告の書類を準備する
各費用や課税譲渡所得金額がハッキリ算出できたら、確定申告に必要な書類を準備しましょう。
【必要書類と取得方法】
| 取得方法 | 概要 | |
| 譲渡所得の内訳書 | 国税庁の公式サイト | 売却した不動産の所在地など |
| 不動産売却や特例に関係する書類 | 不動産業者や法務局、受領した領収書や売買契約書など | 特例を受けるために支出証明など必要な書類 |
| 確定申告書第三表（分離課税用） | 国税庁の公式サイト | 申告分離課税の申請 |
| 確定申告書 | 国税庁の公式サイト | 総合課税分の確定申告書 |
④期限内に確定申告を行う
確定申告に必要な書類の準備・記載が終わったら、あとは期限内に確定申告をするだけです。確定申告には申告期限が設けられています。期限最終日間近は税務署も混雑しがちなので、余裕をもって確定申告をするようにしましょう。
不動産売却に必要な確定申告書類を作成する流れ
「不動産売却時に確定申告をする流れ」でも触れたとおり、確定申告をするにはいくつかの書類を作成する必要があります。
【書類作成の流れ】
① 国税庁サイトから必要書類を取得する
② 譲渡所得の内訳書の記入
③ 確定申告書第一表の左側を記入
④ 確定申告書第二表を記入
⑤ 確定申告書第三表を記入
⑥ 確定申告書第一表の右側を記入
不動産売却における確定申告は難しいと感じることも多いため、税理士やプロに任せるのもおすすめです。しかし自分で行いたいという人は、これから解説する流れを参考にしてください。
① 国税庁サイトから必要書類を取得する
まずは確定申告に必要な書類を取得しましょう。
【取得書類】
・申告書第一表・第二表
・申告書第三表(分離課税用)
・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】
・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】
書類は国税庁の公式サイトからダウンロード可能です。
https://www.nta.go.jp/
② 譲渡所得の内訳書の記入
必要書類を取得したら、譲渡所得第二面の下記9項目を記入していきましょう。
【第二面に記入すべき9項目】
① 売却した不動産の所在地
② 売却した土地・建物の種類・面積
③ 売却した不動産の利用状況
④ 売買契約日・引き渡し日
⑤ 共有の場合は共有情報
⑥ 買主の住所・氏名・職業
⑦ 譲渡価格
⑧ 代金の受領状況
⑨ 不動産を売却した理由
次は、第三面の下記3つの項目を記入していきます。
【第三面に記入すべき項目】
・譲渡(売却)された土地・建物の購入代金
・不動産売却のために支払った費用
・譲渡所得金額の計算
③ 確定申告書第一表の左側を記入
譲渡所得の内訳書の記入が終わったら、申告書第一表の記入をしていきます。第一表の左側から埋めていきましょう。
【申告書第一表左側で記入すべき項目】
・「申告書」左の空白に「確定」と記入
・収入金額
・所得金額
・所得から差し引かれる金額
収入や所得に関しては、勤め先の源泉徴収票を見ながら記入を進めていきます。
④ 確定申告書第二表を記入
確定申告書第一表の左側の記入が終わったら、右側に写る前に申告書第二表にうつります。第二表も基本的に源泉徴収を見ながらうつしていくだけです。
【申告書第二表で記入すべき項目】
・収入金額
・源泉徴収額
・社会保険料控除/支払保険料
・生命保険領空所
・地震保険領空所
・配偶者や親族に関する事項
生命保険や地震保険空所に関しては、「源泉徴収票と同じ」と記入して構いません。
⑤ 確定申告書第三表を記入
申告書第三表は、基本的には転記です。転記すべき項目と記入箇所は以下の通りです。
| 参考にすべき箇所 | 第三表で記載すべき項目 |
| 3面 4.A:収入金額 | 収入金額 |
| 3面 4.B:必要経費 | 必要経費 |
| 3面 4.C:差引金額 | 差引金額 |
| 3面 4.E:譲渡所得金額 | 所得金額 |
| 2面 1.(1)所在地 | 所得の生ずる場所 |
| 申告書B第一表所得金額合計 | 総合課税の合計額⑫ |
| 申告書B第一表所得から差し引かれる金額合計 | 所得から差し引かれる金額㉙ |
全ての転記を終えたら、申告書第三表の右上にある「税金の計算」という箇所に課税額を計算して記入してください。その後、下記の表を参考に第三表77番の所得から税額を計算し85項目に記載をすれば第三表は完了です。
| 所得金額 | 所得税率 | 控除額 |
| 1,000円以上195万円未満 | 5％ | 0円 |
| 195万円以上330万円未満 | 10％ | 97,500円 |
| 330万円以上695万円未満 | 20％ | 427,500円 |
| 695万円以上900万円未満 | 33％ | 636,000円 |
| 900万円以上1800万円未満 | 33％ | 1,536,000円 |
| 1800万円以上 | 40％ | 2,796,000円 |
⑥ 確定申告書第一表の右側を記入
第一表左側・第二表・第三表の記入を終えたら、最後に第一表右側を記入します。第二表・第三表に記載した項目を参考に、第一表右側を埋めていきましょう。
| 参考にすべき箇所 | 第一表右側で記載すべき項目 |
| 第三表93番 | 第一表「税金の計算」31：上の30に対する税額 |
| 31-32-33-34-35-36-37-38-39-40 | 差引所得税額(41) |
| 41-42 | 再差引所得税額(43) |
| 43×2.1％ | 復興特別所得税額(44) |
| 43＋44 | 所得税及び復興特別所得税の額(45) |
| 第二表48源泉徴収税額の合計額 | 所得税及び復興特別所得税の源泉徴収税額(48) |
| 45-49 | 申告納税額49 所得税及び復興特別所得税の第3期分の税額 (51) |
不動産売却後に確定申告をした後の流れ
不動産売却における確定申告をした後は、所得税・復興税の納税が必要です。原則として実際に不動産所得による利益を得た月の翌月10日までとなっています。住民税の納税も必要ですが、住民税は確定申告後の5月頃に納付書が送られてきたら納税を行ってください。
まとめ
今回の記事では不動産売却で確定申告が必要なケースや、確定申告で用意すべき書類、不動産売却における確定申告の流れまで詳しく解説してきました。不動産売却によって利益を得た場合、損失が出ているものの特例などを適用したい場合は、確定申告が必要です。確定申告を忘れると罰則もあるので、忘れないようにしましょう。
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