不動産売却にかかる税金はいくら？税金の種類や節税方法を解説

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不動産売却にかかる税金はいくら？税金の種類や節税方法を解説

2023/12/03

コラム

不動産売却の際、特に気になるのは手元に残る利益です。どのくらい利益を得られるのかは、売却時にかかる税金を知る必要があります。

そこで今回は、不動産売却にかかる税金の種類や節税方法について解説します。各種税金の特徴や税額の算出方法などを解説するので、不動産売却の際は参考にしてみてください。

節税方法では、利用できる控除・特例なども解説しています。各控除・特例の要件などにも目を通し、利用できるかどうかチェックしてみましょう。

税金への知識を増やすことで、利益の最大化が狙えるほか、損をしない不動産売却も可能です。

不動産売却にかかる税金の種類

不動産売却時には以下の税金がかかります。

【不動産売却にかかる税金】

	納税方法	納税のタイミング
印紙税	収入印紙の購入・貼り付け	売買契約の締結時
登録免許税	収入印紙により納付 ※司法書士の報酬と一緒に支払い	登記申請時
消費税	仲介手数料と一緒に支払い	仲介手数料の支払い時
譲渡所得税	確定申告後に送られる納付書	翌年の確定申告後
住民税	確定申告後に送られる納付書 ※給与所得者は納付手続き不要	翌年の確定申告後
復興特別所得税	確定申告後に送られる納付書	翌年の確定申告後

各税金の特徴や税額などは、次項から詳しく解説します。

印紙税

印紙税とは、不動産の売買契約書など「課税文書」と呼ばれる書類にかかる税金です。税額は書類に記載される金額に応じて異なるため、不動産売却時は以下の税額を参考にしてみてください。

【印紙税の税額】

金額	税額
100万円超え～200万円以下	400円
200万円超え～300万円以下	1,000円
300万円超え～500万円以下	2,000円
500万円超え～1,000万円以下	1万円
1,000万円超え～5,000万円以下	2万円
5,000万円超え～1億円以下	6万円
1億円超え～5億円以下	10万円

※出典：国税庁　印紙税額の一覧表

※一部のみ抜粋

上記のとおり、不動産の売却価格に応じて税率は変動します。売却価格に比べると少額ではありますが、資金計画を立てる際は印紙税も含めて検討しましょう。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の登記にかかる税金です。不動産の所有者が変わるとき、土地や建物の所在・面積、所有者情報などを登記簿に記録しなければなりません。

売却の場合は抵当権を抹消する際に登録免許税が発生します。一般的には手続きを代行してくれる司法書士への報酬と一緒に請求されます。

抵当権抹消登記における登録免許税の税額は、一つの不動産につき1,000円です。

消費税

不動産売却時は、不動産会社への仲介手数料に対して消費税がかかります。仲介手数料の金額は売却価格に応じて変動しますが、法律で上限金額が決められています。

以下の計算式を目安に、消費税を含めた仲介手数料がいくらになるか計算してみましょう。

【仲介手数料（上限額）の計算式】

不動産の売却価格	仲介手数料
200万円以下	売却価格×5％＋消費税
200～400万円以下	売却価格×4％＋2万円＋消費税
400万円超	売却価格×3％＋6万円＋消費税

たとえば、売却価格が2,000万円の場合、仲介手数料と消費税は以下のように計算されます。

＜仲介手数料＋消費税のシミュレーション＞

・仲介手数料（税抜）：2,000万円 × 3％＋ 6万円＝ 66万円
・消費税：66万円 × 10％＝ 6万6,000円
・仲介手数料（税込）：66万円＋6万6,000円＝72万6,000円

不動産会社へ仲介を依頼する際は、査定金額からおおよその仲介手数料（税込）を計算して予算に組み込んでおきましょう。

譲渡所得税・住民税（復興特別所得税も含む）

不動産の売却により利益（譲渡所得）を得た場合、譲渡所得税・住民税（復興特別所得税も含む）がかかります。これらの税金は税率や計算方法が複雑なので、次項から詳しく見ていきましょう。

譲渡所得税・住民税（復興特別所得税も含む）の税率

譲渡所得にかかる税率は、不動産の所有期間に応じて決まります。

【各税金の税率】

	短期（5年以下）	長期（5年超え）
譲渡所得税	30.63％	15.315％
住民税	9％	5％
合計	39.63％	20.315％

※出典：国税庁　パンフレット「暮らしの税情報」（令和５年度版）
※復興特別所得税の2.1％を含めた税率

不動産の所有期間は、不動産を売却した年の1月1日時点を基準として計算します。たとえば、2023年中に売却した場合、2017年12月31日以前に取得していると長期所有（5年超え）として扱われます。

売却時期の目安にもなるため、譲渡所得に対する税率・期間は頭に入れておきましょう。

譲渡所得税・住民税（復興特別所得税も含む）の計算方法

譲渡所得に対する税金は、以下の方法で計算します。

＜譲渡所得に対する税金の計算方法＞

1.減価償却費＝取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
2.取得費＝購入時の代金（諸経費含め）－減価償却費
3.譲渡所得＝譲渡価額（売却価格）－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
4.各種税金＝譲渡所得 × 税率（20.315～39.63%）
※取得価額：不動産購入に際してかかった費用
※譲渡費用：仲介手数料や測量費などの諸経費
※減価償却費：経年劣化による価値の減少を計上するための費用

上記のとおり、譲渡所得税・住民税（復興特別所得税を含む）は、不動産売却による譲渡所得に対して課税されます。

不動産売却時に利用できる控除＆特例

不動産売却時に利用できる控除＆特例を4つ解説します。それぞれ要件や控除額が異なるため、申請する前に目を通しておきましょう。

居住用不動産の売却に適用される3,000万円の特別控除

居住用不動産を売却した場合、以下の要件を満たすと3,000万円までの控除が受けられます。

＜特別控除の主な要件＞

・居住用の住居であること（所有者が住んでいる）
・売却年の前年、前々年前までに、この特別控除を受けていないこと
・売却年～前々年前までにマイホーム特例を受けていないこと
・売主と買主が親子、夫婦など特別な関係でないこと

注意点として、住み替えにより新居を購入した際、住宅ローン控除が受けられなくなります。控除が受けられるか心配な場合は、税理士などの専門家に確認しましょう。

空き家売却に適用される3,000万円の特別控除

相続により空き家（被相続人居住用家屋）を取得した場合でも、以下の要件を満たすと3,000万円の控除が受けられます。

＜特別控除の主な要件＞

・相続により取得した空き家であること
・事業用や賃貸などに利用していないこと
・一定の耐震基準を満たしていること
・土地の場合は家屋のすべてを取り壊していること
・相続開始から3年目の12月31日までに売却すること
・売却代金が1億円以下であること
・売主と買主が親子、夫婦など特別な関係でないこと

注意点として、相続財産に係る他の特例（取得費や収用などの特例）を受けている場合、3,000万円の特別控除は受けられません。さらに、空き家かどうか判定する要件もあるため、適用の有無は税理士や税務署に確認しましょう。

マイホーム（居住用不動産）売却による軽減税率の特例

マイホーム（居住用不動産）を売却した場合、軽減税率の特例により長期譲渡所得の税額を下げられる可能性があります。軽減税率の特例に関する要件は次のとおりです。

＜軽減税率の要件＞

・所有者が住んでいる不動産であること
・売却した年の1月1日を基準に、所有期間が10年を超えていること
・売却年の前年、前々年に軽減税率の特例を受けていないこと
・他の特例を受けていないこと
・売主と買主が親子、夫婦など特別な関係でないこと

通常、長期譲渡所得の税率は20.315％ですが、軽減税率の特例により以下の税額が適用されます。

【特例適用後の税率】

譲渡所得	税額
6,000万円以下	譲渡所得×10％
6,000万円超え	（譲渡所得－6,000万円）×15％＋600万円

また、居住用不動産の売却であれば、3,000万円の特別控除と軽減税率の特例は併用できます。高い節税効果が期待できるので、積極的にこれらの制度を利用しましょう。

居住用の不動産買い替えの特例

居住用不動産を買い換えた場合、譲渡所得に対する課税を将来の売却まで繰り延べられます。たとえば、3,000万円の不動産を購入して4,000万円で売却できた場合、通常は1,000万円の譲渡所得に対し課税されます。

しかし、買い替えの特例が適用されると、1,000万円の譲渡所得には課税されません。将来的に新居を売却するまで、課税が繰り延べらます。

ただし、以下の要件を満たすことが適用の条件です。

＜買い替え特例の主な要件＞

・所有者が住んでいる不動産を売却すること
・売却した年～前々年までに特別控除や特例を受けていないこと
・売却代金は1億円以下であること
・居住期間、所有期間が10年を超えていること
・建物の延べ床面積は50㎡以上、土地は500㎡以下であること
・売却した年の前年～翌年までに新居を購入すること
・一定の省エネ基準を満たすこと
・新居が中古住宅の場合は築25年以内であること
・売主と買主が親子、夫婦など特別な関係でないこと

他の特別控除・特例よりも要件が厳しいので注意してください。さらに、3,000万円の特別控除や軽減税率の特例などとは併用できません。

また、この特例は2023年12月31日までに不動産を売却した場合のみ適用されます。各種要件や制約を確認し、利用するべきか検討しましょう。

不動産売却時に活用できる節税方法

不動産売却時に活用できる節税方法を3パターン解説します。誰でも始められるほか、控除・特例のような厳しい要件などもありません。

不動産売却時は各方法を頭に入れておき、売却による利益の最大化を狙いましょう。

取得費を漏れなく計上する

不動産購入時の取得費を漏れなく計上することで、譲渡取得に対する税金を節税できます。「譲渡所得税・住民税（復興特別所得税も含む）の計算方法」で解説したとおり、各種税金は売却価格から取得費や減価償却費を差し引いた譲渡所得に課税されます。

つまり、取得費が大きくなるほど譲渡所得は抑えられ、税額が安くなる仕組みです。取得費に加えられる費用の例を見ていきましょう。

＜取得費に加えられる費用の例＞

・司法書士への手数料
・不動産取得時の各種税金
・測量費
・建物の取り壊し費用

あくまでも一例なので、詳しくは税理士などの専門家に相談しましょう。

不動産売却のタイミングに注意する

譲渡所得税・住民税は、不動産の所有期間に応じて税率が決まります。「譲渡所得税・住民税（復興特別所得税も含む）の税率」でも解説しましたが、短期譲渡所得の税率は39.63％、長期譲渡所得は20.315％です。

所有期間が5年を超えると税率が約19％下がるため、節税したい場合はこの時期を目安に売却を検討しましょう。

ふるさと納税の利用

ふるさと納税の利用により、所得税の還付もしくは住民税の控除が受けられます。ふるさと納税とは、好きな自治体に寄付（納税）をして、2,000円を超えた寄付金額に対し還付・控除が受けられる制度です。寄付金の額に応じた返礼品も受け取れます。

ただし、所得や家族構成などに応じて、寄付金額には上限額が設けられています。無制限に控除が受けられるわけではないので注意してください。

また、ふるさと納税は住宅ローン控除（住宅ローンに対する税金の控除）との併用が可能です。売却による譲渡所得がありつつ、新居購入で住宅ローンを組んでいる場合は、ふるさと納税＆住宅ローン控除の利用を検討してみましょう。

不動産売却時の税金をシミュレーション

不動産売却時の税金をシミュレーションして、具体的にいくらの出費になるのか把握しておきましょう。計算方法や税率は、「不動産売却にかかる税金の種類」で解説した内容に準じています。

＜売却時の条件＞

・売却する不動産：建物と土地
・売却価格：5,000万円
・購入費用：4,000万円
・所有期間：8年
・築年数：12年
・建物の構造：鉄骨鉄筋コンクリート造

【各種税金のシミュレーション】

税金の種類	税額
印紙税	2万円
登録免許税	2,000円
仲介手数料の消費税	15万6,000円
譲渡所得税・住民税（復興特別所得税も含む）	287万2,000円
合計	305万円